대출 프로그램
FHA 모기지 보험료 계산기: 선불 MIP와 월 MIP 한 번에 계산
FHA 대출의 1.75% 선불 보험료, 내 대출에 적용되는 연간 요율, 매달 내는 금액, 그리고 11년만 내는지 대출 기간 내내 내는지를 알려 드립니다.
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FHA MIP
계산 결과
쉽게 풀어 보면
US$350,000짜리 집에 3.5%를 내면 FHA 기본 대출은 집값의 96.5%입니다. 선불 보험료는 US$5,911이며(보통 대출에 더해 US$343,661가 됨), 연간 보험료 요율 0.55%로 매달 약 US$155를 30년 동안 냅니다.
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주요 수치
- 월 MIP (첫해)US$155
- 선불 MIP (1.75%)US$5,911
- 납부한 연간 MIPUS$38,308
- 전체 MIP (선납 포함)US$44,219
- 연간 MIP 종료2056년 11월
- 연간 MIP 요율0.55%
- 모기지 보험
차트를 표로 보기
| 연차 | 모기지 보험 |
|---|---|
| 연차 1 | US$1,858 |
| 연차 2 | US$1,840 |
| 연차 3 | US$1,821 |
| 연차 4 | US$1,801 |
| 연차 5 | US$1,779 |
| 연차 6 | US$1,756 |
| 연차 7 | US$1,731 |
| 연차 8 | US$1,703 |
| 연차 9 | US$1,674 |
| 연차 10 | US$1,643 |
| 연차 11 | US$1,609 |
| 연차 12 | US$1,572 |
| 연차 13 | US$1,533 |
| 연차 14 | US$1,491 |
| 연차 15 | US$1,445 |
| 연차 16 | US$1,396 |
| 연차 17 | US$1,343 |
| 연차 18 | US$1,286 |
| 연차 19 | US$1,225 |
| 연차 20 | US$1,159 |
| 연차 21 | US$1,088 |
| 연차 22 | US$1,012 |
| 연차 23 | US$930 |
| 연차 24 | US$841 |
| 연차 25 | US$746 |
| 연차 26 | US$643 |
| 연차 27 | US$533 |
| 연차 28 | US$414 |
| 연차 29 | US$286 |
| 연차 30 | US$148 |
계약금 비교
| 시나리오 | 선불 MIP (1.75%) | 연간 MIP 요율 | 월 MIP (첫해) | 연간 MIP 납부 기간 | 납부한 연간 MIP |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.5% | US$5,911 | 0.55% | US$155 | 30년 | US$38,308 |
| 5% | US$5,819 | 0.5% | US$139 | 30년 | US$34,284 |
| 10% | US$5,513 | 0.5% | US$131 | 11년 | US$16,292 |
| 20% | US$4,900 | 0.5% | US$117 | 11년 | US$14,482 |
연도별 보험료 일정
| 연차 | 모기지 보험 | 잔액 |
|---|---|---|
| 연차 1 · 2026년 11월 | US$1,858 | US$334,575 |
| 연차 2 · 2027년 11월 | US$1,840 | US$331,157 |
| 연차 3 · 2028년 11월 | US$1,821 | US$327,477 |
| 연차 4 · 2029년 11월 | US$1,801 | US$323,516 |
| 연차 5 · 2030년 11월 | US$1,779 | US$319,251 |
| 연차 6 · 2031년 11월 | US$1,756 | US$314,660 |
| 연차 7 · 2032년 11월 | US$1,731 | US$309,717 |
| 연차 8 · 2033년 11월 | US$1,703 | US$304,396 |
| 연차 9 · 2034년 11월 | US$1,674 | US$298,668 |
| 연차 10 · 2035년 11월 | US$1,643 | US$292,501 |
| 연차 11 · 2036년 11월 | US$1,609 | US$285,861 |
| 연차 12 · 2037년 11월 | US$1,572 | US$278,714 |
| 연차 13 · 2038년 11월 | US$1,533 | US$271,019 |
| 연차 14 · 2039년 11월 | US$1,491 | US$262,735 |
| 연차 15 · 2040년 11월 | US$1,445 | US$253,817 |
| 연차 16 · 2041년 11월 | US$1,396 | US$244,216 |
| 연차 17 · 2042년 11월 | US$1,343 | US$233,880 |
| 연차 18 · 2043년 11월 | US$1,286 | US$222,752 |
| 연차 19 · 2044년 11월 | US$1,225 | US$210,773 |
| 연차 20 · 2045년 11월 | US$1,159 | US$197,876 |
| 연차 21 · 2046년 11월 | US$1,088 | US$183,992 |
| 연차 22 · 2047년 11월 | US$1,012 | US$169,046 |
| 연차 23 · 2048년 11월 | US$930 | US$152,954 |
| 연차 24 · 2049년 11월 | US$841 | US$135,631 |
| 연차 25 · 2050년 11월 | US$746 | US$116,981 |
| 연차 26 · 2051년 11월 | US$643 | US$96,904 |
| 연차 27 · 2052년 11월 | US$533 | US$75,289 |
| 연차 28 · 2053년 11월 | US$414 | US$52,020 |
| 연차 29 · 2054년 11월 | US$286 | US$26,969 |
| 연차 30 · 2055년 11월 | US$148 | US$0 |
| 합계 | US$38,308 |
계산기 사용 방법
- 매매가를 입력합니다. 감정가가 더 낮으면 감정가를 넣습니다.
- 다운페이먼트를 집값 대비 비율로 입력합니다 (3.5% 이상).
- 대출 기간을 고릅니다. 15년 이하 대출은 요율이 더 낮습니다.
- 선불 보험료, 연간 요율, 월 금액, 납부 기간을 확인합니다.
FHA 론은 3.5%만 내고도 집을 살 수 있어 첫 주택 구매자에게 인기가 많지만, 모든 FHA 대출자는 연방주택청(FHA)에 모기지 보험료(MIP) 를 냅니다. 보험료는 클로징 때 한 번 내는 선불 보험료와 매달 나눠 내는 연간 보험료 두 가지입니다. 이 계산기는 HUD의 현행 요율표를 그대로 적용해 두 금액을 함께 보여 드립니다.
FHA MIP 계산기는 어떻게 계산하나요?
먼저 집값에서 다운페이먼트를 뺀 기본 대출 금액을 구합니다. 그다음 2023년 3월 20일 이후 케이스 번호가 배정된 대출에 적용되는 HUD Mortgagee Letter 2023-05 요율을 적용합니다.
선불 MIP = 기본 대출 금액 × 1.75%
월 MIP (첫해) = 기본 대출 금액 × 연간 MIP 요율 ÷ 12
연간 요율은 대출 기간, 기본 대출 금액($726,200 초과 여부), 그리고 LTV(기본 대출 ÷ 집값)에 따라 정해집니다.
| 대출 기간 | 기본 대출 금액 | LTV | 연간 MIP | 납부 기간 |
|---|---|---|---|---|
| 15년 초과 | $726,200 이하 | 95% 초과 | 0.55% | 대출 기간 전체 |
| 15년 초과 | $726,200 이하 | 95% 이하 | 0.50% | LTV 90% 이하면 11년, 아니면 전체 |
| 15년 초과 | $726,200 초과 | 95% 초과 / 이하 | 0.75% / 0.70% | 위와 같은 기준 |
| 15년 이하 | $726,200 이하 | 90% 초과 / 이하 | 0.40% / 0.15% | 전체 / 11년 |
| 15년 이하 | $726,200 초과 | 90% 초과 / 78~90% / 78% 이하 | 0.65% / 0.40% / 0.15% | 전체 / 11년 / 11년 |
계산 예시
예시 1: 최소 다운페이먼트 3.5%
$400,000짜리 집을 3.5% 다운, 30년 대출로 산다고 가정합니다.
- 기본 대출: $400,000 − $14,000 = $386,000, LTV는 96.5%입니다.
- 선불 MIP: $386,000 × 1.75% = $6,755. 대출에 포함하면 대출 금액은 $392,755가 됩니다.
- LTV가 95%를 넘으므로 연 0.55%: $386,000 × 0.55% ÷ 12 = 월 약 $177입니다.
- LTV가 90%를 넘으므로 연간 보험료는 대출 기간 전체 동안 냅니다.
예시 2: 10% 다운
같은 집에 10%를 내면 기본 대출은 $360,000, LTV는 90%입니다. 선불 MIP는 $6,300, 연간 요율은 0.50% 로 월 $150이며, LTV가 90% 이하이므로 11년 후에 끝납니다. 같은 조건을 15년 대출로 바꾸면 요율이 0.15%로 내려가 월 $45만 내면 됩니다.
5% 다운은 어떨까요? 기본 대출 $380,000, LTV 95%로 요율은 0.50%(월 약 $158)지만 LTV가 90%를 넘으므로 대출 기간 내내 냅니다. 납부 기간을 줄이려면 10%라는 기준선이 중요합니다.
결과는 어떻게 읽어야 하나요?
월 MIP는 매달 내는 주택 상환액에 그대로 더해집니다. 모기지 계산기에서 PMI 요율을 0으로 두고 이 금액을 더해 전체 부담을 확인하세요. 보험료를 대출 기간 내내 내야 하는 경우, 집값의 약 20% 정도 지분이 생기면 컨벤셔널 론으로 재융자해 FHA 보험을 없애는 계획을 세우는 사람이 많습니다.
FHA MIP와 다른 모기지 보험 비교
| 대출 | 선불 비용 | 매년 내는 비용 | 중간에 없앨 수 있나요? |
|---|---|---|---|
| FHA | 1.75% MIP | 연 0.15%~0.75% | 10% 이상 다운이면 11년, 아니면 재융자해야 함 |
| 컨벤셔널 | 없음 | 크레딧과 다운에 따른 PMI | 80%에서 요청, 78%에서 자동 해지 |
| VA | 펀딩피 0.5%~3.3% (면제 가능) | 없음 | 해당 없음 |
| USDA | 보증 수수료 (상한 3.5%) | 연간 수수료 (상한 0.5%) | 없앨 수 없음 |
비자 소지자가 꼭 알아야 할 점
HUD Mortgagee Letter 2025-09에 따라 2025년 5월 25일 이후 케이스 번호가 배정된 FHA 대출은 비영주권자가 받을 수 없습니다. H-1B, E-2, L-1 비자 소지자는 FHA 대신 컨벤셔널 론이나 Non-QM을 살펴봐야 합니다. 영주권자는 예전처럼 FHA를 이용할 수 있습니다. 자세한 내용은 영주권·비자 소지자 모기지 가이드를 참고하세요.
계산 가정
- 기본 대출은 집값에서 다운페이먼트를 뺀 금액이며, 선불 MIP는 LTV에 넣지 않습니다.
- HUD Mortgagee Letter 2023-05의 구매용 일반 대출 요율을 씁니다.
- 월 금액은 첫해 기준이며 이후에는 조금씩 낮아집니다.
- 2026년 FHA 1유닛 대출 한도(카운티에 따라 $541,287~$1,249,125)는 따로 확인해야 합니다.
자주 하는 실수
- 선불 보험료를 잊는 것. 대출에 포함하면 원금과 월 상환액이 함께 늘어납니다.
- 20% 지분이 생기면 MIP가 끝난다고 생각하는 것. 그건 컨벤셔널 PMI 규칙이고, FHA는 11년 또는 대출 기간 전체 규칙을 따릅니다.
- 감정가가 낮은데 매매가로 계산하는 것. LTV는 둘 중 낮은 금액을 기준으로 합니다.
이 추정치의 한계
정확한 보험료는 대출기관의 Loan Estimate에 나옵니다. HUD는 Mortgagee Letter로 요율을 바꿀 수 있으며, 내 대출의 요율은 FHA 케이스 번호가 배정된 날짜로 정해집니다. 스트림라인 재융자 등 특수 프로그램은 요율이 다릅니다. FHA 전반은 영문 FHA 론 가이드에서 확인하실 수 있습니다.
참고로 2026년 10월 15일 기준 전국 평균 30년 고정 금리는 7.40%였습니다(Freddie Mac). FHA, VA, USDA 금리는 대출기관마다 정하며 이와 다른 경우가 많습니다.출처: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (FRED 제공)
자주 묻는 질문
2026년 FHA 모기지 보험료는 얼마인가요?
선불 보험료는 기본 대출의 1.75%이고, 연간 보험료는 12개월로 나눠 냅니다. HUD Mortgagee Letter 2023-05에 따라 $726,200 이하 30년 대출은 대부분 다운 5% 미만이면 연 0.55%, 5% 이상이면 0.50%입니다.
선불 MIP를 대출에 포함할 수 있나요?
네. 대부분 1.75% 선불 보험료를 대출 금액에 더해 함께 갚습니다. 클로징 때 현금으로 낼 수도 있습니다.
FHA MIP는 몇 년 동안 내나요?
처음 LTV가 90% 이하(다운 10% 이상)라면 11년, 다운이 10% 미만이면 대출 기간 전체 동안 냅니다. 기간 전체인 경우 FHA 보험이 없는 대출로 재융자해야 없앨 수 있습니다.
비자로 미국에 있는데 FHA 론을 받을 수 있나요?
2025년 5월 25일 이후 FHA 케이스 번호가 배정된 대출부터는 비영주권자(H-1B, E-2, L-1 등)가 FHA를 이용할 수 없게 되었습니다(HUD Mortgagee Letter 2025-09). 영주권자는 계속 이용할 수 있습니다.
월 MIP가 시간이 지나면서 줄어드는 이유는 무엇인가요?
연간 보험료는 매년 남은 원금 평균을 기준으로 다시 계산되므로 원금이 줄어들수록 조금씩 내려갑니다. 이 계산기는 첫해 금액을 보여 줍니다.
FHA MIP가 컨벤셔널 PMI보다 비싼가요?
크레딧에 따라 다릅니다. 점수가 낮으면 FHA가 저렴한 경우가 많고, 크레딧이 좋고 5% 이상 다운하면 해지도 가능한 컨벤셔널 PMI가 저렴한 경우가 많습니다. 두 가지를 같은 조건으로 비교해 보세요.
15년 FHA 대출은 MIP가 더 싼가요?
네. $726,200 이하 15년 이하 대출은 다운 10% 이상이면 연 0.15%, 그보다 적으면 0.40%입니다.
출처
관련 가이드 읽기
관련 계산기
- 부채 비율 (DTI) 대출기관이 가장 먼저 보는 두 가지 비율, 즉 세전 소득 중 주거비가 차지하는 비율과 모든 빚이 차지하는 비율을 바로 계산합니다.
- VA 펀딩피 VA 펀딩피는 대부분의 VA 대출에 한 번 붙는 수수료입니다. 대출 조건을 넣으면 적용 요율, 금액, 그리고 대출에 포함했을 때의 총대출 금액을 보여 드립니다.
- USDA 보증 수수료 USDA 보증 대출은 다운페이먼트가 필요 없지만 선불 보증 수수료와 매달 나눠 내는 연간 수수료가 붙습니다. 두 가지를 한 번에 계산해 보세요.
- PMI 해지 시기 몇 번을 납부해야 PMI(민간 모기지 보험) 해지를 요청할 수 있는지, 그리고 연방법에 따라 언제 자동으로 끝나는지 확인해 보세요.