非QM贷款详解：银行流水、DSCR、外国人和资产贷款的门槛、成本与风险

非QM贷款（Non-QM loan）是不符合联邦“合格抵押贷款”（Qualified Mortgage，简称QM）规则的房贷。它是为那些有能力还款、却不符合标准审批方式的人准备的：报税时抵扣很多、账面收入低的自雇人士和小生意老板；想按租金审批出租房的投资者；存款多但工资少的退休人士；以及住在海外的买家。非QM贷款可以用银行流水、资产或租金代替报税表和工资单。

代价是成本和风险。非QM贷款的利率、首付和费用通常都比常规贷款高，有的还带有QM不允许的条款，比如只付利息。贷款机构仍须核实你的还款能力，但贷款本身的“护栏”更少。

本文用通俗中文讲解联邦还款能力（ATR）和QM规则、主要的非QM类型、大致成本、你的权益保护，以及怎样规划回到标准贷款。非QM项目由私人贷款机构自行制定，下文所有区间都只是常见情况，不是固定规定。

非QM贷款是什么？

非QM贷款是任何不符合联邦合格抵押贷款定义的房贷。它可能用替代文件证明收入、包含只付利息期、点数和费用较高，或定价高于QM上限。对个人贷款来说，贷款机构仍必须遵守还款能力规则。

“非QM”不等于“违法”或“次级”。它是一个法律类别。很多非QM借款人信用分很高、首付也多，只是文件或贷款特征不符合QM的要求。

还款能力（ATR）规则要求什么？

还款能力规则要求贷款机构在放款前，合理、善意地判断你能否偿还房贷。它必须考虑八个因素，包括收入或资产、就业、新贷款月供、其他债务、负债收入比或剩余收入、信用记录，并用可靠记录核实。

这条规则写在12 CFR 1026.43，适用于大多数个人房贷，不论是不是QM。八个因素是：

1. 当前或预期的收入或资产（不含房子本身）
2. 当前就业状况（如果依靠工作收入）
3. 新贷款的月供
4. 同时发放的其他贷款月供
5. 房产税、保险等每月房屋相关支出
6. 现有债务、赡养费和子女抚养费
7. 负债收入比或剩余收入
8. 信用记录

规则允许用第三方记录核实收入，列举的例子包括报税表、W-2、工资记录和“金融机构记录”。这就是为什么银行流水贷款也能符合还款能力规则。

什么样的贷款才算合格抵押贷款？

一般QM必须是规律还款、余额不增加也不推迟本金，期限不超过30年，点数费用在上限内，并核实收入和负债。年利率（APR）也不能超过平均优质利率一定幅度。任何一条不满足，就成了非QM。

CFPB的QM说明列出了同样的主要特征。FHA、VA和USDA有各自的QM定义，所以政府贷款很少是非QM。

非QM贷款有哪些主要类型？

最常见的是自雇银行流水贷款、DSCR出租房贷款、资产消耗贷款、外国人贷款和只付利息贷款。每种解决的问题不同，大多围绕“收入怎么证明”。有些借款人会组合使用，比如银行流水贷款加只付利息期。

自雇银行流水贷款

这类贷款用你个人或公司账户12或24个月的存款来计算收入，而不是报税表。开餐馆、做外贸、开装修公司、经营网店的华人老板，报税时合法抵扣后净收入往往很低，用报税表申请常规贷款很吃亏，银行流水贷款就是为这种情况设计的。贷款机构一般会对公司账户的存款按一定比例扣除经营成本，算法因机构而异，详见英文版银行流水贷款指南（英文）。

自雇的税务概念可参考IRS自雇人士税务中心。请注意：银行流水贷款不改变你报税的义务，也绝不能为了贷款虚报存款。

DSCR投资房贷款

DSCR贷款只用于投资房，不能用于自住。由于主要是商业目的，一般不受Regulation Z消费者保护的约束，包括还款能力规则。很多机构通常要求DSCR在1.0左右或以上，比值越高定价越好。

资产消耗贷款

这类贷款把你的存款和投资折算成“月收入”，例如用合格资产除以一定月数。算法和月数因机构而异。适合退休人士、暂时没有工作但资产雄厚的人，以及卖掉公司后手头资金充足的家庭。

外国人贷款

适合住在美国境外、没有美国信用记录或工作身份的买家。贷款机构通常要求较高首付，常见25%或更多，还可能要海外信用证明和银行流水。合法居住在美国的非公民，包括H-1B、L-1持有人，往往可以申请常规贷款，因为Fannie Mae的非公民借款人规则涵盖合法永久居民和非永久居民。按身份比较请看移民买房贷款指南，没有社会安全号的借款人可看英文版ITIN贷款指南（英文）。

只付利息贷款

在一段时间内，常见5到10年，只付利息。之后月供会明显上涨，因为要在剩余期限内还清全部本金。QM不允许只付利息，所以这类贷款天然是非QM。

非QM贷款要花多少钱？

非QM贷款通常比常规贷款贵：利率更高、点数和费用更多、首付更高。差距取决于你的信用、首付、贷款类型和文件。定价由贷款机构私下制定，请多拿几份Loan Estimate比较。

非QM没有官方利率表。一般来说，贷款越偏离标准规则，成本越高。信用分高、首付25%、24个月存款稳定的借款人，通常比信用分较低、首付10%、12个月存款起伏大的人付得少。

许多非QM项目的首付通常从10%到20%起，投资者、外国人或信用分较低的人更高，通常还要几个月的储备金。

非QM贷款有哪些风险？

主要风险是成本更高、只付利息期结束或浮动利率调整后的月供跳涨、商业目的贷款的提前还款罚金，以及投资房贷款的法律保护较弱。有的非QM贷款在你还款困难时，可选的救济办法也更少。

注意这些危险信号：

• 有人鼓励你夸大收入或存款
• 催你尽快签字、不让你细看借款合同
• 费用明显高于其他同类报价
• 你看不懂的气球付款条款
• 经纪人不肯给书面Loan Estimate

非QM贷款有提前还款罚金吗？

个人房贷方面，联邦规则只允许某些非高价的固定利率QM收提前还款罚金，而且最长三年，头两年最多2%、第三年最多1%。所以个人自住的非QM贷款不能收罚金。商业目的贷款则不同。

这些限制写在12 CFR 1026.43第(g)款。提供带罚金贷款的机构，还必须同时提供一个不带罚金的选项。

主要为商业目的发放的贷款，按12 CFR 1026.3不受Regulation Z约束。很多DSCR出租房贷款属于这一类，常带几年期的提前还款罚金。CFPB建议仔细阅读条款，并与没有罚金的类似贷款比较。

非QM贷款有哪些消费者保护？

如果是自住房，你保留大部分联邦保护：还款能力规则、贷款估算表和交割披露表、提前还款罚金限制，以及公平借贷法律。投资房的商业目的贷款，这些保护通常少得多。

这一区别很容易被忽视。如果你签字声明贷款用于商业目的，可能就放弃了消费者保护。只有在属实时才签。你也有权比较：至少拿两三份Loan Estimate，问清每一项费用，并通过州监管机构或全国执照登记系统核实贷款机构和信贷员的执照。

怎样从非QM转回常规贷款？

很多借款人把非QM当作过渡。等有了标准贷款机构要求的报税记录、信用分或房屋净值，就再融资转成常规、FHA或VA贷款。从第一天起就做好规划，并先确认有没有提前还款罚金。

1. 找出缺什么：是两年报税表、更高信用分，还是更多净值？
2. 补上短板：对自雇人士来说，可能意味着之后的报税如实反映更多收入。
3. 跟踪净值：还本金或等房价上涨，达到20%净值可以避免PMI。
4. 确认还款条款：看有没有提前还款罚金、何时结束。
5. 比较再融资：把新利率和过户费用与现在的月供比较。

非QM贷款适合你吗？

当你的收入或资产真实雄厚、只是不符合标准文件要求，并且现在买房的额外成本值得时，非QM才合理。如果你已经符合常规或政府贷款条件，那通常是更便宜的选择。

先问贷款机构你能否申请标准贷款；如果不能，问清楚原因，以及再等六个月或一年会不会不同。比较FHA和常规贷款，请看FHA和常规贷款对比；贷款额较大的，请看巨额贷款指南。更多内容请浏览非QM与自雇专题。