费用和回本时间
PMI 取消计算器：算出什么时候可以停付房贷保险
首付不足 20% 的常规贷款要付私人房贷保险（PMI），但它不是永久的。输入原始房价、贷款金额和利率，看看要还多少期才能取消。
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PMI 取消时间
计算结果
用一句话说明
你的贷款一开始是房屋原始价值的 93%。按正常还款，30 年 贷款还 124 个月（10 年 4 个月） 后可以申请取消 PMI，还 137 个月（11 年 5 个月） 后会自动终止。每月 PMI US$155，如果等到自动终止，一共约付 US$21,235。
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关键数字
- 可申请取消 PMI（80%）2037年2月
- PMI 自动取消（78%）2038年3月
- 每月 PMIUS$155
- PMI 总额US$21,235
- 起始贷款价值比93%
- LTV
以表格查看图表
| 年份 | LTV |
|---|---|
| 年份 0 | 93% |
| 年份 1 | 92.13% |
| 年份 2 | 91.18% |
| 年份 3 | 90.17% |
| 年份 4 | 89.08% |
| 年份 5 | 87.91% |
| 年份 6 | 86.64% |
| 年份 7 | 85.28% |
| 年份 8 | 83.82% |
| 年份 9 | 82.24% |
| 年份 10 | 80.54% |
| 年份 11 | 78.71% |
| 年份 12 | 76.74% |
| 年份 13 | 74.63% |
| 年份 14 | 72.34% |
| 年份 15 | 69.89% |
| 年份 16 | 67.25% |
| 年份 17 | 64.4% |
| 年份 18 | 61.34% |
| 年份 19 | 58.04% |
| 年份 20 | 54.49% |
| 年份 21 | 50.66% |
| 年份 22 | 46.55% |
| 年份 23 | 42.12% |
| 年份 24 | 37.35% |
| 年份 25 | 32.21% |
| 年份 26 | 26.68% |
| 年份 27 | 20.73% |
| 年份 28 | 14.32% |
| 年份 29 | 7.43% |
| 年份 30 | 0% |
有无额外还款对比
| 情形 | 到 80% 的月数 | 到 78% 的月数 | PMI 总额 |
|---|---|---|---|
| 无额外还款 | 124 个月（10 年 4 个月） | 137 个月（11 年 5 个月） | US$21,235 |
| +$100 | 100 个月（8 年 4 个月） | 111 个月（9 年 3 个月） | US$17,205 |
| +$300 | 72 个月（6 年 0 个月） | 81 个月（6 年 9 个月） | US$12,555 |
| 差额: +$100 | −24 个月（2 年 0 个月） | −26 个月（2 年 2 个月） | −US$4,030 |
| 差额: +$300 | −52 个月（4 年 4 个月） | −56 个月（4 年 8 个月） | −US$8,680 |
还款计划表
| 年份 | 月供（本息 + 额外） | 本金 | 利息 | 额外还款 | 房贷保险 | 余额 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 年份 1 · 2026年11月 | US$30,908 | US$3,497 | US$27,411 | US$0 | US$1,860 | US$368,503 |
| 年份 2 · 2027年11月 | US$30,908 | US$3,765 | US$27,143 | US$0 | US$1,860 | US$364,739 |
| 年份 3 · 2028年11月 | US$30,908 | US$4,053 | US$26,855 | US$0 | US$1,860 | US$360,686 |
| 年份 4 · 2029年11月 | US$30,908 | US$4,363 | US$26,545 | US$0 | US$1,860 | US$356,323 |
| 年份 5 · 2030年11月 | US$30,908 | US$4,697 | US$26,211 | US$0 | US$1,860 | US$351,626 |
| 年份 6 · 2031年11月 | US$30,908 | US$5,057 | US$25,851 | US$0 | US$1,860 | US$346,569 |
| 年份 7 · 2032年11月 | US$30,908 | US$5,444 | US$25,464 | US$0 | US$1,860 | US$341,125 |
| 年份 8 · 2033年11月 | US$30,908 | US$5,861 | US$25,047 | US$0 | US$1,860 | US$335,264 |
| 年份 9 · 2034年11月 | US$30,908 | US$6,309 | US$24,598 | US$0 | US$1,860 | US$328,955 |
| 年份 10 · 2035年11月 | US$30,908 | US$6,793 | US$24,115 | US$0 | US$1,860 | US$322,162 |
| 年份 11 · 2036年11月 | US$30,908 | US$7,313 | US$23,595 | US$0 | US$1,860 | US$314,850 |
| 年份 12 · 2037年11月 | US$30,908 | US$7,872 | US$23,035 | US$0 | US$775 | US$306,977 |
| 年份 13 · 2038年11月 | US$30,908 | US$8,475 | US$22,433 | US$0 | US$0 | US$298,502 |
| 年份 14 · 2039年11月 | US$30,908 | US$9,124 | US$21,784 | US$0 | US$0 | US$289,378 |
| 年份 15 · 2040年11月 | US$30,908 | US$9,823 | US$21,085 | US$0 | US$0 | US$279,555 |
| 年份 16 · 2041年11月 | US$30,908 | US$10,575 | US$20,333 | US$0 | US$0 | US$268,981 |
| 年份 17 · 2042年11月 | US$30,908 | US$11,384 | US$19,524 | US$0 | US$0 | US$257,597 |
| 年份 18 · 2043年11月 | US$30,908 | US$12,256 | US$18,652 | US$0 | US$0 | US$245,341 |
| 年份 19 · 2044年11月 | US$30,908 | US$13,194 | US$17,714 | US$0 | US$0 | US$232,147 |
| 年份 20 · 2045年11月 | US$30,908 | US$14,204 | US$16,704 | US$0 | US$0 | US$217,942 |
| 年份 21 · 2046年11月 | US$30,908 | US$15,292 | US$15,616 | US$0 | US$0 | US$202,650 |
| 年份 22 · 2047年11月 | US$30,908 | US$16,463 | US$14,445 | US$0 | US$0 | US$186,188 |
| 年份 23 · 2048年11月 | US$30,908 | US$17,723 | US$13,185 | US$0 | US$0 | US$168,465 |
| 年份 24 · 2049年11月 | US$30,908 | US$19,080 | US$11,828 | US$0 | US$0 | US$149,385 |
| 年份 25 · 2050年11月 | US$30,908 | US$20,541 | US$10,367 | US$0 | US$0 | US$128,844 |
| 年份 26 · 2051年11月 | US$30,908 | US$22,113 | US$8,794 | US$0 | US$0 | US$106,731 |
| 年份 27 · 2052年11月 | US$30,908 | US$23,806 | US$7,101 | US$0 | US$0 | US$82,924 |
| 年份 28 · 2053年11月 | US$30,908 | US$25,629 | US$5,279 | US$0 | US$0 | US$57,295 |
| 年份 29 · 2054年11月 | US$30,908 | US$27,591 | US$3,316 | US$0 | US$0 | US$29,704 |
| 年份 30 · 2055年11月 | US$30,908 | US$29,704 | US$1,204 | US$0 | US$0 | US$0 |
| 合计 | US$927,235 | US$372,000 | US$555,235 | US$0 | US$21,235 |
如何使用这个计算器
- 输入房屋原始价值：购买价和过户时评估价中较低的一个。
- 输入过户时借的贷款金额。
- 输入贷款利率和年限。利率默认是全国每周平均利率，请改成你贷款合同上的利率。
- 输入贷款文件上的 PMI 费率。
- 查看要还多少期才能降到 80% 和 78%，以及这期间一共要付多少 PMI。
首付不足 20% 的常规贷款，贷款机构通常要求你买 私人房贷保险，英文 Private Mortgage Insurance，简称 PMI。PMI 保护的是贷款机构，不是你，但费用由你付，每个月加在月供里。好消息是，常规贷款的 PMI 不是永久的。联邦《房主保护法》规定了两个时间点：余额降到房屋原始价值的 80% 时可以申请取消，降到 78% 时自动终止。这个 PMI 取消计算器按正常还款计划，算出你要还多少期才能到这两个点。
这个 PMI 取消计算器是怎么算的？
计算器先算出每月本金和利息：
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
然后一个月一个月地模拟还款：每月余额 = 上月余额 −（月供 − 上月余额 × 月利率）。当余额第一次降到 原始价值 × 80% 时，记下这是第几期；降到 原始价值 × 78% 时，再记下一次。
每月 PMI 的计算方法是：
每月 PMI = 原始贷款金额 × PMI 费率 ÷ 12
到自动终止前一共要付的 PMI，就是每月 PMI 乘以到 78% 的期数（或者贷款期限一半的期数，以先到者为准）。
计算示例
以下都是假设情况，利率用假设的 6.5%，不是当前市场利率。
示例一：首付 7%，30 年贷款
假设房屋原始价值 $400,000，贷款 $372,000（首付 7%），30 年，假设利率 6.5%，PMI 费率每年 0.5%。
- 起始贷款价值比：$372,000 ÷ $400,000 = 93%。
- 80% 的目标余额：$320,000；78% 的目标余额：$312,000。
- 按正常还款，第 113 期（约 9 年 5 个月）余额降到 80% 以下，可以申请取消。
- 第 126 期（10 年 6 个月）降到 78% 以下，PMI 自动终止。
- 每月 PMI：$372,000 × 0.5% ÷ 12 = $155。
- 等到自动终止，一共约付 $155 × 126 = $19,530。
如果在第 113 期就申请取消，可以少付 13 个月，约 $2,015。
示例二：首付 10%，15 年贷款
假设原始价值 $500,000，贷款 $450,000，15 年，假设利率 6.5%，PMI 费率 0.6%。
- 起始贷款价值比 90%。
- 15 年贷款还本更快：第 32 期（2 年 8 个月）降到 80%，第 37 期（3 年 1 个月）降到 78%。
- 每月 PMI：$450,000 × 0.6% ÷ 12 = $225。
- 到自动终止一共约 $225 × 37 = $8,325。
贷款期越短，本金还得越快，PMI 也越早结束。
你的结果代表什么？
80% 的期数 是你最早可以主动书面申请取消的时间，前提是还款记录良好、房屋价值没有下降、没有第二贷款。78% 的期数 是贷款服务商必须自动终止的时间，即使你什么都不做。如果到了贷款期限的一半（30 年贷款是第 180 期）还没到 78%，PMI 也会在那时终止。
把 80% 的日期记在日历上，到时主动联系贷款服务商。不申请，就要多付到 78% 为止。
不同贷款的房贷保险能不能取消？
| 贷款类型 | 每月保险 | 什么时候结束 |
|---|---|---|
| 常规贷款 | PMI | 80% 可申请取消；78% 或贷款期限一半时自动终止 |
| FHA，首付 10% 或以上 | 每年 MIP | 11 年后 |
| FHA，首付不足 10% | 每年 MIP | 整个贷款期，除非再融资 |
| VA | 没有（除非豁免，有一次性融资费） | 不适用 |
| USDA | 每年担保费 | 整个贷款期 |
Fannie Mae、Freddie Mac 等贷款投资者可以设定比法律更宽松的取消规则，例如允许按房价上涨后的新评估价申请。贷款服务商的电话和地址写在你的月结单上。FHA 和常规贷款的保险差别，可以看 FHA 贷款与常规贷款对比指南。
怎样申请取消 PMI？
到了 80% 的那个月，PMI 不会自己消失，你需要主动提出申请。一般步骤如下：
- 查余额。 看最新的月结单，确认本金余额已经降到原始价值的 80% 或以下。
- 书面申请。 按月结单上的地址或贷款服务商网站，提交书面的取消申请。保留一份副本。
- 准备材料。 服务商可能要求你证明近期没有逾期还款、房子上没有第二贷款，有时还会要求新的评估，证明房屋价值没有下降。评估费通常由你付。
- 确认结果。 取消后，检查下一期月供是否已经去掉 PMI，并留意是否有预付保费的退款。
如果你一直按时还款，即使不申请，到 78% 时服务商也必须自动终止 PMI。主动申请只是让你早一点停付。
计算假设
- 按原始还款计划计算，不包括额外还本。
- 固定利率，整个贷款期不变。
- PMI 按原始贷款金额的固定年费率计算；有些 PMI 会按余额或分档定价。
- 不考虑房价上涨后用新评估价申请取消的情况。
常见错误
- 用现在的余额填“原始贷款金额”。 这里要填过户时借的金额。
- 用现在的市值填“原始价值”。 法定的 80% 和 78% 是按原始价值计算的。
- 等着自动终止。 到 80% 时主动申请，通常可以少付一年左右的 PMI。
- 以为 FHA 的 MIP 也会到 78% 自动取消。 FHA 有自己的规则。
这个估算的局限
实际可以取消的时间以你的贷款服务商记录为准；逾期还款、第二贷款或房价下跌都可能推迟取消。想看不同首付下的完整月供，请用 房贷计算器；如果你在比较 FHA 和常规贷款的保险成本，可以用 FHA 房贷保险计算器。对取消申请有疑问，可以联系 CFPB 或 HUD 认可的住房咨询师。
作为参考，截至 2026年10月15日，全国 30 年固定利率平均为 7.40%（Freddie Mac）。FHA、VA 和 USDA 贷款的利率由各贷款机构自行决定，往往有所不同。来源：Freddie Mac 一级抵押贷款市场调查（PMMS），经 FRED 获取
常见问题
PMI 什么时候可以取消？
按《房主保护法》（Homeowners Protection Act），常规贷款按原计划还款降到房屋原始价值的 80% 时，你可以书面申请取消；降到 78% 时，贷款服务商必须自动终止。即使没到 78%，到了贷款期限的一半也会终止。前提是你按时还款。
申请取消 PMI 需要什么条件？
通常要书面申请、近期按时还款记录良好、房子上没有第二贷款等其他留置权，贷款服务商还可能要求证明房屋价值没有下跌。
提前多还本金能更早取消 PMI 吗？
可以。额外还本金会让余额更快降到 80%，你可以在那时申请取消。自动终止的 78% 则按原始还款计划计算。
房价涨了能按现在的市值取消 PMI 吗？
法律上的 80% 和 78% 是按原始价值计算的。很多贷款投资者（如 Fannie Mae、Freddie Mac）允许在房价上涨后用新评估价申请取消，但通常有持有年限和更严格的比例要求，请问你的贷款服务商。
FHA 贷款的 MIP 也能这样取消吗？
不能。FHA 的 MIP 不适用这些规则：首付 10% 或以上付 11 年，首付不足 10% 付整个贷款期，除非再融资成常规贷款。
这个计算器的“原始价值”应该填多少？
填买房时的购买价和评估价中较低的一个。如果你做过再融资，就用再融资时的评估价。
自动终止后，PMI 会退钱吗？
PMI 终止后，贷款服务商通常要在规定时间内退还已经预付但未使用的保费。具体可以查看 CFPB 的说明或询问你的服务商。
资料来源
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