Hipotecas para inmigrantes: opciones según su estatus migratorio

Las hipotecas para inmigrantes existen, y no necesita ser ciudadano para comprar casa en Estados Unidos. Lo que define sus opciones es su estatus migratorio. Si tiene green card, califica para FHA y préstamos convencionales igual que un ciudadano. Si tiene DACA o visa de trabajo, desde mayo de 2025 ya no puede usar FHA, pero puede calificar para un préstamo convencional. Si solo tiene ITIN, su camino es un préstamo privado.

Muchas familias latinas viven en hogares de estatus mixto: una madre con residencia, un padre con ITIN, hijos nacidos aquí. En esos casos, quién firma el préstamo cambia el tipo de hipoteca, el costo y la ayuda disponible. Elegir bien desde el principio puede ahorrarle miles de dólares.

Esta guía ordena las opciones según el estatus, explica qué documentos piden los prestamistas y cómo evitar fraudes. Revisamos las reglas en fuentes oficiales de HUD, Fannie Mae, FHFA, el IRS y USCIS en octubre de 2026.

¿Qué hipotecas puede obtener un inmigrante según su estatus?

Depende de su categoría. Los ciudadanos y residentes permanentes tienen acceso a casi todo. Los residentes no permanentes con permiso legal, como DACA o visas de trabajo, pueden usar préstamos convencionales pero ya no FHA. Quienes solo tienen ITIN o viven fuera del país dependen de préstamos privados.

¿Qué cambió en FHA para los inmigrantes en 2025?

HUD eliminó a los residentes no permanentes de FHA. La carta hipotecaria 2025-09, del 26 de marzo de 2025, se aplica obligatoriamente a casos FHA asignados el 25 de mayo de 2025 o después. Desde entonces, FHA solo acepta ciudadanos, residentes permanentes y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palau.

La carta explica que HUD quiso alinear FHA con prioridades del gobierno y que el estatus temporal genera incertidumbre sobre la capacidad de pagar a largo plazo. También aclara que una tarjeta de Seguro Social sola no prueba estatus migratorio ni permiso de trabajo.

Si ya tenía un préstamo FHA antes del cambio, este no se cancela. La carta también actualizó las reglas de refinanciamiento simplificado (Streamline) de FHA; si piensa refinanciar, pregunte a su prestamista cómo le aplica. Vea todos los detalles del programa en nuestra guía de requisitos del préstamo FHA.

¿Cómo califica un residente permanente?

Con green card, usted califica bajo las mismas reglas que un ciudadano. Debe dar evidencia de su residencia permanente, normalmente su tarjeta de residente, y declararse como residente permanente en la solicitud. Después, el prestamista revisa su crédito, ingresos, deudas y ahorros como a cualquier otro solicitante.

Eso le abre todas las puertas principales: FHA con 3.5% de enganche (pago inicial) y puntaje de 580, préstamos convencionales con 3% en programas como Home Possible o HomeReady, y los programas estatales de ayuda para el pago inicial, que a menudo exigen ciudadanía o residencia.

¿Qué opciones tienen DACA, visas de trabajo y TPS?

Ya no pueden usar FHA, pero pueden calificar para un préstamo convencional. La guía de venta de Fannie Mae dice que compra préstamos de personas que no son ciudadanas y que son residentes permanentes o no permanentes legalmente en el país, con los mismos términos que para ciudadanos. El prestamista decide qué documentos acepta.

Según la sección B2-2-02 de Fannie Mae, al entregar el préstamo el prestamista garantiza que el prestatario está legalmente en el país. Por eso, cada prestamista pone sus propios requisitos: algunos piden que su permiso de trabajo tenga cierta vigencia restante o que haya renovado antes. En la práctica, la respuesta cambia mucho de un prestamista a otro.

Crédito para un préstamo convencional

En préstamos evaluados con Desktop Underwriter (DU), el sistema automatizado de Fannie Mae, no hay un puntaje mínimo fijo: DU analiza el riesgo completo. En préstamos revisados a mano, el mínimo es 620 con tasa fija y 640 con tasa ajustable, según la guía de Fannie Mae. Aun así, cada prestamista puede exigir más.

Documentos típicos

El límite para préstamos convencionales en 2026 es $832,750 para una casa de una unidad en la mayoría del país, y hasta $1,249,125 en zonas de alto costo, según la FHFA.

¿Y si solo tengo ITIN?

Con solo ITIN, FHA y casi todos los préstamos convencionales quedan fuera, porque piden número de Seguro Social. Su opción es un préstamo ITIN de un banco, cooperativa o prestamista privado. Estos préstamos suelen pedir más enganche y cobrar tasas más altas, pero permiten comprar con sus declaraciones de impuestos.

El ITIN es un número del IRS solo para impuestos; según el IRS, no da permiso de trabajo ni cambia el estatus migratorio. Lo que sí hace es documentar que usted declara sus ingresos, y eso es la base del préstamo. Lea la guía completa de préstamo ITIN para casa.

Si trabaja por su cuenta y sus impuestos muestran poco ingreso por las deducciones, algunos prestamistas ofrecen préstamos con estados de cuenta bancarios, que calculan el ingreso con los depósitos de su cuenta.

¿Cómo comprar casa en una familia de estatus mixto?

En una familia de estatus mixto, la estrategia más común es que el préstamo lo pida la persona con mejor acceso: un ciudadano o residente permanente. Los demás pueden vivir en la casa aunque no firmen. Esa decisión cambia el tipo de préstamo, la tasa, la ayuda disponible y quién es dueño legal.

1. Hagan una lista de quién es ciudadano, residente, no permanente o tiene ITIN en el hogar.
2. Calculen el ingreso de cada uno según sus talones o declaraciones de impuestos.
3. Vean si la persona con mejor estatus califica sola para FHA o un convencional.
4. Si no alcanza, comparen un préstamo ITIN que permita a varios firmantes.
5. Hablen con un consejero de vivienda aprobado por HUD al (800) 569-4287 antes de decidir.
6. Decidan por escrito cómo será la propiedad y qué pasa si alguien se muda o la pareja se separa.

En estados de bienes gananciales (community property), el manual de FHA no exige que el cónyuge firme como prestatario, pero el prestamista puede tener que contar sus deudas. Fannie Mae, en su programa HomeReady, permite contar con condiciones la renta de un inquilino que vive en la casa.

¿Cómo construir crédito si llegó hace poco?

Si llegó hace poco al país, es probable que no tenga puntaje de crédito en Estados Unidos, aunque haya tenido buen crédito en su país. Los burós de crédito de aquí no suelen ver su historial del extranjero, así que conviene empezar a construir crédito local lo antes posible.

Algunas formas comunes de empezar son una tarjeta de crédito asegurada, un préstamo pequeño de una cooperativa de crédito o ser usuario autorizado en la tarjeta de un familiar con buen historial. Lo más importante es pagar siempre a tiempo y usar poco del límite disponible.

Si no tiene puntaje, no todo está perdido. FHA permite evaluar a solicitantes sin historial tradicional con crédito no tradicional, como pagos de renta, luz o teléfono, mediante revisión manual. Algunos prestamistas convencionales e ITIN también aceptan este tipo de historial. Guarde recibos y estados de cuenta de esos pagos.

Tenga paciencia: construir un buen puntaje toma tiempo, normalmente varios meses de pagos puntuales antes de que aparezca un puntaje y más tiempo para que suba. Empezar un año antes de buscar casa le da margen para mejorar su crédito y ahorrar al mismo tiempo.

Revise sus informes de crédito gratis en annualcreditreport.com al menos una vez al año y dispute cualquier error, como cuentas que no son suyas. Los errores son más comunes cuando hay nombres compuestos o dos apellidos, así que revise que su nombre aparezca bien.

¿Cómo evitar fraudes dirigidos a inmigrantes?

Desconfíe de quien le prometa papeles, aprobación garantizada o un préstamo “sin requisitos” a cambio de dinero por adelantado. En Estados Unidos, un “notario público” no es abogado. Solo abogados o representantes acreditados pueden dar asesoría migratoria, y solo prestamistas con licencia pueden ofrecer hipotecas.

Sus próximos pasos

Identifique su estatus y el de cada persona que piensa firmar, revise su crédito y reúna dos años de comprobantes de ingresos. Luego compare al menos tres prestamistas que trabajen con su tipo de estatus.

Para profundizar, lea préstamo ITIN para casa, requisitos del préstamo FHA y el tema compradores inmigrantes. Si prefiere leer en inglés, vea mortgage for immigrants (en inglés).