Costos y punto de equilibrio
Calculadora de costos de cierre y dinero para cerrar
Además del enganche, comprar casa cuesta miles de dólares en cargos de cierre. Vea un rango realista y el total de dinero que necesitaría llevar el día que firma.
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Costos de cierre
Resultados
En palabras sencillas
En una casa de $400,000 con 5% de enganche, el préstamo sería de $380,000. Sus costos de cierre podrían ir de $8,000 a $20,000, incluidos $0 de puntos. Con el enganche, necesitaría llevar entre $28,000 y $40,000 al cierre.
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Cifras clave
- Dinero para cerrar, estimación alta$40,000
- Dinero para cerrar, estimación baja$28,000
- Costos de cierre, estimación baja$8,000
- Costos de cierre, estimación alta$20,000
- Pago inicial$20,000
- Pago inicial$20,00059%
- Costos de cierre (medio)$14,00041%
- Dinero para cerrar, estimación baja
- Dinero para cerrar, estimación alta
Ver gráfico como tabla
| Enganche (%) | Dinero para cerrar, estimación baja | Dinero para cerrar, estimación alta |
|---|---|---|
| Enganche (%) 3.5% | $22,000 | $34,000 |
| Enganche (%) 5% | $28,000 | $40,000 |
| Enganche (%) 10% | $48,000 | $60,000 |
| Enganche (%) 20% | $88,000 | $100,000 |
Comparar pagos iniciales
| Escenario | Pago inicial | Costos de cierre, estimación baja | Costos de cierre, estimación alta | Dinero para cerrar, estimación baja | Dinero para cerrar, estimación alta |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.5% | $14,000 | $8,000 | $20,000 | $22,000 | $34,000 |
| 5% | $20,000 | $8,000 | $20,000 | $28,000 | $40,000 |
| 10% | $40,000 | $8,000 | $20,000 | $48,000 | $60,000 |
| 20% | $80,000 | $8,000 | $20,000 | $88,000 | $100,000 |
Cómo usar esta calculadora
- Escriba el precio de la casa y su enganche en porcentaje.
- Ajuste el rango de costos de cierre (la casilla empieza en 2% y 5%).
- Si piensa comprar puntos para bajar la tasa, escriba cuántos.
- Lea el rango de costos de cierre y el dinero total que necesitaría para cerrar.
Muchos compradores ahorran para el enganche y se sorprenden con los costos de cierre: todos los cargos y pagos adelantados que se pagan el día que se firma la compra. Esta calculadora le da un rango realista, agrega el costo de los puntos si piensa comprarlos y le muestra el dinero total que necesitaría llevar.
¿Cómo funciona esta calculadora de costos de cierre?
Usa porcentajes del precio, porque así se suelen estimar los costos de cierre antes de tener una cotización:
Préstamo = precio × (1 − enganche %)
Puntos = préstamo × puntos %
Costos de cierre = precio × porcentaje de cierre + puntos
Dinero para cerrar = enganche + costos de cierre
Calcula todo dos veces, una con la cifra baja y otra con la alta, para darle un rango en lugar de un solo número.
Ejemplos paso a paso
Ejemplo 1: casa de $400,000 con 5% de enganche
Un comprador da 5% de enganche en una casa de $400,000 y no compra puntos. Usa el rango de 2% a 5%.
- Enganche: $400,000 × 5% = $20,000. Préstamo: $380,000.
- Costos de cierre, cifra baja: $400,000 × 2% = $8,000.
- Costos de cierre, cifra alta: $400,000 × 5% = $20,000.
- Dinero para cerrar: entre $20,000 + $8,000 = $28,000 y $20,000 + $20,000 = $40,000.
La diferencia entre las dos cifras es grande. Por eso conviene pedir una Estimación del Préstamo pronto.
Ejemplo 2: FHA con 3.5% de enganche y un punto
Una familia compra una casa de $300,000 con FHA, da 3.5% de enganche ($10,500) y compra un punto para bajar la tasa.
- Préstamo: $300,000 − $10,500 = $289,500.
- Un punto: $289,500 × 1% = $2,895.
- Costos de cierre: entre $6,000 + $2,895 = $8,895 y $15,000 + $2,895 = $17,895.
- Dinero para cerrar: entre $19,395 y $28,395.
El MIP inicial de FHA no se suma aquí, porque casi siempre se financia en el préstamo. Calcúlelo con la calculadora de MIP FHA.
¿Qué significa su resultado?
La cifra de “dinero para cerrar” es la que debe tener lista en su cuenta. Si está lejos de ella, tiene varias opciones: negociar que el vendedor pague parte del cierre, buscar un programa de ayuda o ajustar el enganche. Planee su ahorro con la calculadora de ahorro para el enganche.
Cuando reciba sus Estimaciones del Préstamo, compare la sección de “costos de cierre” de cada una. La tasa más baja no siempre es la oferta más barata si viene con más puntos o cargos.
Reglas de cada programa que cambian el resultado
| Préstamo | Cargos propios del programa | ¿Se pueden financiar? | Ayuda del vendedor |
|---|---|---|---|
| Convencional | Ninguno fijo | No, salvo excepciones | Límite según el enganche |
| FHA | MIP inicial de 1.75% | Sí, el MIP inicial | Hasta un límite de HUD |
| VA | Tarifa de financiamiento (salvo exención); VA limita ciertos cargos al comprador | Sí, la tarifa | Concesiones permitidas por VA |
| USDA | Tarifa de garantía inicial | Sí, la tarifa | Permitida dentro de límites |
Muchos programas estatales de ayuda cubren costos de cierre además del enganche. Lea nuestra guía de ayuda para el pago inicial para saber qué buscar.
Qué cargos puede comparar o negociar
No todos los costos de cierre son iguales. Algunos los fija el gobierno local y otros dependen de quién elija:
- Cargos del prestamista (originación, suscripción, procesamiento): varían mucho entre empresas. Compare la sección A de cada Estimación del Préstamo.
- Servicios que usted puede elegir (título, inspección del título, a veces el agente de cierre): la Estimación del Préstamo indica cuáles puede buscar por su cuenta.
- Impuestos y cargos de registro: los fija su estado o condado; no se negocian.
- Pagos adelantados y escrow: dependen de la fecha de cierre y de su seguro; no son ganancia de nadie.
- Crédito del vendedor o del prestamista: se negocia en la oferta o a cambio de una tasa un poco más alta.
Supuestos
- Los costos de cierre se calculan como porcentaje del precio de compra.
- Los puntos se calculan sobre el préstamo, no sobre el precio.
- No se restan créditos del vendedor, del prestamista ni de programas de ayuda.
- No incluye los cargos de programa que se financian (MIP de FHA, tarifa VA, tarifa USDA).
- No incluye reservas que el prestamista pueda pedir después del cierre.
Errores comunes
- Ahorrar solo para el enganche. El cierre puede costar casi lo mismo.
- No comparar ofertas. Los cargos del prestamista y del título varían mucho entre empresas.
- Mover dinero a última hora. El prestamista necesita ver los fondos en su cuenta con historial.
- Ignorar la Declaración de Cierre. Revísela con calma en los tres días hábiles antes de firmar.
- Enviar dinero por instrucciones de un correo sin verificar. Llame a la compañía de título a un número que usted conozca antes de hacer una transferencia; los fraudes de cierre son comunes.
Límites de esta estimación
Un porcentaje solo es un punto de partida. Los costos reales dependen de su estado, su condado, el prestamista y la fecha de cierre. Su Estimación del Préstamo y su Declaración de Cierre son los documentos que cuentan. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisarlos con usted gratis o a bajo costo.
Como referencia, la tasa promedio nacional fija a 30 años era 7.40% al 15 de octubre de 2026 (Freddie Mac). Las tasas de FHA, VA y USDA las fija cada prestamista y muchas veces son distintas.Fuente: Encuesta Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac, vía FRED
Preguntas frecuentes
¿Cuánto son los costos de cierre de una casa?
A menudo van de 2% a 5% del precio de compra, según el estado, el prestamista y el tipo de préstamo. En una casa de $400,000 eso es entre $8,000 y $20,000. Su Estimación del Préstamo le dará la cifra de su caso.
¿Qué incluyen los costos de cierre?
Cargos del prestamista (originación, suscripción), avalúo, reporte de crédito, seguro de título, cargos de registro, impuestos de traspaso y pagos adelantados como el seguro de la casa, impuestos e intereses. También el depósito inicial de la cuenta escrow.
¿Cuándo sé cuánto voy a pagar?
El prestamista debe darle una Estimación del Préstamo (Loan Estimate) dentro de los tres días hábiles después de su solicitud, y la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) al menos tres días hábiles antes de firmar.
¿Puedo meter los costos de cierre en el préstamo?
En una compra, normalmente no se pueden sumar todos al préstamo. Algunos cargos de programa, como el MIP inicial de FHA o la tarifa de financiamiento VA, sí se financian. El vendedor o un programa de ayuda pueden pagar parte del resto.
¿Qué son los puntos y me conviene comprarlos?
Un punto cuesta 1% del préstamo y baja la tasa de interés. Conviene si se queda en la casa el tiempo suficiente para que el ahorro mensual pague el costo. Si piensa vender o refinanciar pronto, normalmente no conviene.
¿El vendedor puede pagar mis costos de cierre?
Sí, dentro de los límites de cada programa. Se negocia en la oferta de compra. Pregunte a su agente y a su prestamista cuánto permite su préstamo.
¿Cómo bajo mis costos de cierre?
Compare Estimaciones del Préstamo de varios prestamistas, pregunte qué servicios puede elegir usted, como la compañía de título, y busque programas de ayuda para el cierre en su estado.
Fuentes
Lea las guías
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