Calculadora de hipoteca con impuestos, seguro y PMI

Una hipoteca es más que el préstamo. El prestamista mira todo lo que usted pagaría por vivir en la casa, y usted debería hacer lo mismo. Esta calculadora de hipoteca suma las cinco partes más comunes del pago mensual, para que el número que vea se parezca al que de verdad saldrá de su cuenta de banco cada mes.

¿Cómo funciona esta calculadora de hipoteca?

Primero calcula el monto del préstamo: el precio de la casa menos su enganche. Luego calcula el pago de capital e interés con la fórmula estándar para un préstamo de tasa fija que se paga por completo:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P es el monto del préstamo, r es la tasa anual dividida entre 12 (6.5% se convierte en 0.065 ÷ 12 = 0.005417) y n es el número de pagos mensuales (360 en 30 años). Las demás partes son simples divisiones mensuales:

• Impuesto a la propiedad: impuesto anual ÷ 12
• Seguro de la casa: prima anual ÷ 12
• HOA: la cuota mensual que usted escribe
• PMI: préstamo × tasa de PMI ÷ 12, solo cuando el préstamo es más del 80% del precio

El total es la suma de las cinco partes.

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: 5% de enganche en una casa de $350,000

Imagine una casa de $350,000, 5% de enganche, una tasa supuesta de 6.5% a 30 años, $4,200 al año de impuesto a la propiedad, $1,800 al año de seguro, sin HOA y PMI de 0.5% al año.

1. Enganche: $350,000 × 5% = $17,500. El préstamo queda en $332,500.
2. Capital e interés: unos $2,102 al mes.
3. Impuesto: $4,200 ÷ 12 = $350. Seguro: $1,800 ÷ 12 = $150.
4. El préstamo es el 95% del precio, así que se cobra PMI: $332,500 × 0.5% ÷ 12 = unos $139.
5. Total: unos $2,740 al mes.

Ejemplo 2: 20% de enganche, 15 años y cuota de HOA

Ahora un condominio de $300,000 con 20% de enganche ($60,000), una tasa supuesta de 6.5% a 15 años, $3,600 de impuesto, $1,500 de seguro y $150 al mes de HOA. El préstamo es de $240,000. El capital y el interés suman unos $2,091, el impuesto $300, el seguro $125 y la HOA $150. No hay PMI, porque el préstamo es justo el 80% del precio. El total es de unos $2,666 al mes.

El plazo corto sube el pago, pero la casa queda pagada en la mitad del tiempo y el interés total baja mucho.

¿Qué significa su resultado?

Su total mensual es el “pago de vivienda” que el prestamista usa para medir su relación deuda-ingreso (DTI): lo que paga en deudas cada mes dividido entre su ingreso bruto. Muchos préstamos convencionales aprobados por el sistema automático de Fannie Mae permiten una DTI total de hasta 50%. La guía estándar de FHA para aprobación manual es 31% para la vivienda y 43% para todas las deudas. Si su pago lo pasa de esos niveles, pruebe con un precio más bajo, más enganche o menos deudas. Nuestra calculadora de relación deuda-ingreso le muestra dónde está.

También compare el total con su sueldo neto, no solo con el bruto. Un pago que el prestamista aprueba puede sentirse muy apretado si casi no le queda dinero para ahorrar.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

Para un préstamo FHA, VA o USDA, ponga la tasa de PMI en cero y agregue el cargo del programa con la calculadora de MIP FHA, la calculadora de la tarifa de financiamiento VA o la calculadora de la tarifa de garantía USDA. Si quiere saber si califica para FHA, lea nuestra guía de préstamos FHA.

Supuestos

• La tasa de interés es fija durante todo el plazo; no hay cambios de tasa ajustable.
• El impuesto a la propiedad y el seguro no cambian cada año (en la vida real casi siempre suben).
• El PMI es un porcentaje fijo del préstamo original y deja de mostrarse cuando el préstamo es 80% del precio o menos.
• La casilla de tasa empieza con el promedio semanal nacional que aparece debajo de la calculadora; no es una oferta.
• No incluye costos de cierre ni puntos. Para eso use la calculadora de costos de cierre.

Errores comunes

• Mirar solo el capital y el interés. Los impuestos y el seguro pueden sumar cientos de dólares al mes.
• Usar el impuesto viejo del vendedor. Muchos condados vuelven a evaluar la casa cuando se vende, y el impuesto nuevo puede ser más alto.
• Olvidar la HOA. Los condominios y muchos vecindarios nuevos cobran cuota, y el prestamista la cuenta.
• Dar por hecho la tasa del anuncio. Su tasa depende de su crédito, su enganche, los puntos y el tipo de préstamo.
• No probar otras tasas. En el Ejemplo 1, una tasa supuesta de 7.5% sube el capital y el interés de unos $2,102 a unos $2,325 al mes. Pruebe varias tasas antes de fijar su presupuesto.

Límites de esta estimación

Este resultado es educativo. La Estimación del Préstamo (Loan Estimate) que le entregue el prestamista mostrará las cifras reales, con el colchón de escrow, la cotización del seguro hipotecario y cualquier punto. Compare al menos tres antes de decidir. Si todavía no sabe qué programa le conviene, un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar los números con usted gratis o a bajo costo, y muchos atienden en español.