FHA Loan Gabay 2026: Requirements, Loan Limit, MIP at Sino ang Qualified

Mas simple ang requirements sa FHA loan kaysa inaakala ng marami. Sa 2026, karaniwang kailangan mo ng credit score na 580 pataas para sa 3.5% na down, o 500 hanggang 579 kung kaya mong maglagay ng 10%. Kailangan din ang tuloy-tuloy na kita, utang na pasok sa limit ng HUD, bahay na titirhan mo, at loan na pasok sa FHA limit ng county. Mula Mayo 2025, kailangan ding US citizen ka, green card holder, o citizen ng isa sa tatlong bansa sa Pacific.

Ang FHA loan ay mortgage mula sa pribadong lender na ini-insure ng Federal Housing Administration, na bahagi ng US Department of Housing and Urban Development (HUD). Pinoprotektahan ng insurance ang lender kapag hindi nabayaran ang loan. Kaya kayang tumanggap ng lender ng mas mababang score at mas maliit na down. Ikaw ang nagbabayad ng proteksyong ito sa pamamagitan ng mortgage insurance premium.

Para sa maraming pamilyang Pilipino-Amerikano, matagal nang paborito ang FHA dahil maliit ang down at maluwag sa credit. Pero may malaking pagbabago noong 2025 na tumatama sa mga nurse at healthcare worker na naka-work visa. Ipapaliwanag namin ang lahat ayon sa patakaran ng HUD noong Oktubre 2026.

Sino ang qualified sa FHA loan?

Puwede kang mag-qualify kung may credit score kang 500 pataas, valid na Social Security number, tuloy-tuloy na kitang may dokumento, utang na pasok sa ratio ng HUD, at US citizenship o lawful permanent residence. Dapat pangunahing tirahan mo ang bahay at pasado ito sa property standards ng HUD.

Narito ang pangunahing checklist mula sa HUD Handbook 4000.1:

Hindi kailangang first-time buyer ka. Puwede rin ang nakabili na dati, basta pangunahing tirahan mo ang bagong bahay.

Anong credit score ang kailangan sa FHA?

Kailangan mo ng Minimum Decision Credit Score na hindi bababa sa 500. Kapag 580 pataas, puwede ang maximum financing, ibig sabihin 3.5% na down. Kapag 500 hanggang 579, hanggang 90% lang ang loan-to-value, kaya 10% ang down. Kapag mas mababa sa 500, hindi pinapayagan ng HUD.

Dalawang praktikal na paalala. Una, maraming lender ang may sariling minimum na mas mataas sa sahig ng HUD, kaya puwedeng tanggihan ang 560 kahit pinapayagan ito ng HUD. Pangalawa, hindi sarado ang pinto sa walang credit score; puwedeng gamitin ang rent at utility payment history bilang alternative credit.

Magkano ang down payment sa FHA?

Ang FHA down payment ay 3.5% ng presyo o appraised value, alinman ang mas mababa, kung 580 pataas ang score mo. Tinatawag ito ng HUD na Minimum Required Investment. Kung 500 hanggang 579, 10% ang minimum. Puwede itong galing sa ipon, regalo, o aprubadong assistance program.

Pinapayagan ang gift mula sa kapamilya, employer, at ilang nonprofit at ahensya ng gobyerno basta dokumentado. Karaniwan sa pamilyang Pilipino ang pagtutulungan, kaya kung magbibigay sina Mama, Tito o Ate, ihanda ang gift letter at bank records na nagpapakita kung saan galing ang pera. Maraming state at local program din ang puwedeng isabay sa FHA; tingnan ang aming gabay sa tulong sa paunang bayad.

Puwedeng magbigay ang seller at iba pang interested party ng hanggang 6% ng presyo para sa closing costs, prepaid items, discount points at upfront MIP. Pero hindi nila puwedeng bayaran ang minimum na 3.5% mo.

Huwag magdeposito ng malaking cash na walang paliwanag ilang buwan bago mag-apply. Kahit galing pa ito sa paluwagan o sa kamag-anak, mas madali kung may papel na nagpapakita ng pinanggalingan. Itanong sa lender kung paano nila gustong i-dokumento ang gift.

Ano ang FHA loan limit sa 2026?

Para sa FHA case number na na-assign mula Enero 1, 2026, ang one-unit loan limit ay mula $541,287 sa mas murang county hanggang $1,249,125 sa high-cost na county. Mas mataas ang limit sa bahay na 2 hanggang 4 na unit. Nakadepende ang eksaktong limit sa county ng bahay.

Inanunsyo ito ng HUD noong Disyembre 2025 sa press release 25-145.

May hiwalay at mas mataas na limit ang Alaska, Hawaii, Guam at US Virgin Islands. Mahalaga ito sa maraming Pilipino sa Hawaii at Guam. Hanapin ang eksaktong limit ng county mo sa FHA mortgage limits lookup ng HUD bago maghanap ng bahay.

Bagay sa multigenerational na pamilya

Puwede ang FHA sa bahay na 1 hanggang 4 na unit, basta titirhan ng borrower ang isang unit. Kaya puwedeng bumili ng duplex kung saan nakatira ka sa isang unit at ang mga magulang o kapatid mo sa kabila. Itanong sa lender kung paano bibilangin ang inaasahang upa mula sa ibang unit.

Magkano ang FHA MIP?

Dalawang bahagi ang mortgage insurance ng FHA. Ang upfront premium ay 1.75% ng base loan, na kadalasang idinadagdag sa loan. Ang annual premium sa karamihan ng 30-year loan ay 0.55% kapag wala pang 5% ang down, o 0.50% kapag 5% o higit pa, at binabayaran buwan-buwan.

Galing ang rates sa ibaba sa MIP schedule ng HUD, na hindi nagbago mula nang magkabisa ang Mortgagee Letter 2023-05 noong Marso 20, 2023:

Para sa paghahambing ng MIP at PMI, basahin ang mortgage insurance explained (sa Ingles).

Anong debt-to-income ratio ang pinapayagan ng FHA?

Sa manual underwriting, ang baseline ay 31% ng kita para sa pabahay at 43% para sa lahat ng buwanang utang. Kapag may dokumentadong compensating factors, pinapayagan hanggang 37/47, 40/40 o 40/50. Ang loan na inaprubahan sa automated system ng FHA ay puwedeng lumampas pa minsan.

Kung may padala ka buwan-buwan sa pamilya sa Pilipinas, hindi ito utang sa credit report, pero bahagi pa rin ito ng tunay mong budget. Isama ito sa sarili mong kuwenta para hindi ka mabigatan sa hulog.

Puwede pa ba ang H-1B, DACA at ibang non-permanent resident sa FHA?

Hindi na. Para sa FHA case number na na-assign mula Mayo 25, 2025, hindi na eligible ang non-permanent residents. Kasama rito ang DACA recipients at mga naka-work visa gaya ng H-1B. Eligible pa rin ang green card holder at citizen ng Micronesia, Marshall Islands at Palau, sa parehong kondisyon ng US citizen.

Ginawa ng HUD ang pagbabagong ito sa Mortgagee Letter 2025-09, na inilabas noong Marso 26, 2025. Sinabi rin dito na hindi sapat na patunay ng immigration o work status ang Social Security card lang.

Malaking epekto ito sa mga Pilipinong nurse, therapist at medical technologist na naka-H-1B o naghihintay pa ng green card. Ang magandang balita: ayon sa Fannie Mae Selling Guide B2-2-02, puwede pa rin ang lawful non-permanent residents sa conventional loan sa parehong kondisyon ng citizen. Detalyado ito sa aming gabay sa pautang para sa imigrante.

Paano mag-apply ng FHA loan?

Sa FHA-approved na lender ka mag-a-apply, hindi sa HUD. Parang karaniwang mortgage ang proseso: silipin ang credit, ihanda ang dokumento, magpa-preapprove, maghanap ng bahay, at dumaan sa appraisal, underwriting at closing. Makabubuting magkumpara ng dalawa o tatlong lender.

1. Silipin ang credit report nang libre sa AnnualCreditReport.com at ipaayos agad ang mali.
2. Kumpirmahin ang residency status at Social Security number, dahil pareho itong bine-verify.
3. Ihanda ang dokumento: dalawang taon ng income records (W-2, tax return), pay stubs, dalawang buwan ng bank statements, at gift letter kung mayroon.
4. Magpa-preapprove sa isa o higit pang FHA-approved na lender at ikumpara ang Loan Estimate.
5. Hanapin ang FHA limit ng county para pasok ang presyo.
6. Mag-offer at ipa-order ang FHA appraisal sa lender.
7. Tapusin ang underwriting, ayusin ang anumang kailangang repair, at mag-closing. Lumipat sa loob ng 60 araw.

Para kanino bagay ang FHA?

Kadalasang bagay ang FHA sa may credit score na nasa 500s o mababang 600s, maliit ang ipon, o mas mataas ang utang kumpara sa kita. Ang may magandang credit at 5% hanggang 10% na down ay kadalasang mas makakatipid sa conventional loan, dahil natatanggal ang PMI pero ang MIP ay kadalasang hindi.

Kung may serbisyo militar ka o ang asawa mo, karaniwang mas mura ang VA loan para sa beterano. Para sa detalyadong paghahambing, basahin ang FHA vs conventional (sa Ingles), o tingnan ang lahat ng programa sa aming hub ng government loans.