Self-employed at investor
DSCR Calculator para sa Paupahang Bahay: Kaya Ba ng Upa ang Hulog?
Alamin kung kaya ng upa ng paupahang bahay ang hulog, tax, insurance at HOA nito, ang sukatang ginagamit ng DSCR lender sa halip na ang personal mong kita.
Huling na-update · Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
DSCR
Mga resulta
Sa simpleng salita
Sa upang $2,800 at 5% na vacancy allowance, $2,660 bawat buwan ang pumapasok laban sa hulog na $2,400. Ang DSCR ay 1.11x, kaya $260 ang buwanang cash flow.
Gumagana sa browser mo. Walang sine-save o ipinapadalang anumang inilagay mo.
Mahahalagang numero
- Debt service coverage ratio1.11x
- Buwanang cash flow pagkatapos ng hulog$260
- Cash flow bawat taon$3,120
- Renta para sa DSCR 1.00$2,526
- Renta para sa DSCR 1.25$3,158
Tingnan ang chart bilang table
| Upang binilang pagkatapos ng vacancy | |
|---|---|
| Upang binilang pagkatapos ng vacancy | $2,660 |
| Kabuuang buwanang hulog | $2,400 |
Kung magbago ang renta
| Scenario | Buwanang upa | Debt service coverage ratio | Buwanang cash flow pagkatapos ng hulog |
|---|---|---|---|
| -10% | $2,520 | 1.00x | -$6 |
| Mga numero mo | $2,800 | 1.11x | $260 |
| +10% | $3,080 | 1.22x | $526 |
Paano gamitin ang calculator na ito
- Ilagay ang buwanang upa mula sa lease o sa market rent ng appraiser.
- Ilagay ang vacancy allowance, o 0% kung buong upa ang gamit ng lender mo.
- Ilagay ang buong buwanang hulog: principal, interest, property tax at insurance.
- Idagdag ang HOA dues kung meron.
- Basahin ang ratio. Ang 1.00x ay eksaktong sakto ang upa sa hulog; lampas sa 1.00x ay may sobra.
Para sa maraming pamilyang Pilipino, ang paupahang bahay ay paraan para magkaroon ng dagdag na kita at maipon para sa pagreretiro. Ang DSCR loan ay nagpapahintulot sa investor na mag-qualify batay sa upa ng bahay, hindi sa personal na kita. Ang susi ay ang debt service coverage ratio (DSCR): ilang beses kayang bayaran ng upa ang buwanang hulog. Kinukuwenta ito ng DSCR calculator para sa paupahang bahay na ito, kasama ang cash flow na matitira.
Paano gumagana ang DSCR calculator na ito?
Una, binabawasan ang upa ng vacancy allowance mo. Pagkatapos, pinagsasama ang buwanang hulog, at hinahati ang isa sa isa:
Binilang na upa = buwanang upa × (1 − vacancy ÷ 100)
Buwanang hulog = principal + interest + tax + insurance + HOA
DSCR = binilang na upa ÷ buwanang hulog
Cash flow = binilang na upa − buwanang hulog
Ang DSCR na 1.00x ay eksaktong sakto ang upa sa hulog. Ang 1.25x ay mas mataas nang 25% ang upa kaysa sa hulog. Kapag mas mababa sa 1.00x, kulang ang upa, at ikaw ang magpupuno.
Mga halimbawang kuwenta
Halimbawa 1: single-family na may palugit
Isang mag-asawa ang tumitingin sa bahay na mauupahan nang $3,000 bawat buwan. Ang inaasahang hulog, kasama ang principal, interest, property tax at insurance, ay $2,500. Walang HOA. Naglagay sila ng 5% na vacancy allowance.
- Binilang na upa: $3,000 × 0.95 = $2,850.
- Buwanang hulog: $2,500 + $0 = $2,500.
- DSCR: $2,850 ÷ $2,500 = 1.14x.
- Cash flow: $2,850 − $2,500 = $350 bawat buwan.
Kahit may palugit sa bakanteng buwan, kaya pa rin ng bahay ang hulog nito.
Halimbawa 2: condo na kulang
Isang condo ang mauupahan nang $2,500 bawat buwan. Ang hulog ay $2,350, at $200 ang HOA dues.
- Walang vacancy allowance: $2,500 ÷ $2,550 = 0.98x, at −$50 ang cash flow bawat buwan.
- May 5% na allowance: $2,375 ang binilang na upa, kaya 0.93x ang DSCR at −$175 ang cash flow bawat buwan.
Ang HOA dues ang nagpababa sa ilalim ng 1.0. Ang mas malaking down, na nagpapababa ng principal at interest, ang pinakadiretsong paraan para tumaas ang ratio.
Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?
| DSCR | Ibig sabihin | Kadalasang tingin ng lender |
|---|---|---|
| Mas mababa sa 1.00x | Hindi kaya ng upa ang hulog | Tinatanggihan ng ilan; pumapayag ang iba sa mas malaking down o mas mataas na rate |
| 1.00x hanggang mga 1.20x | Kaya, pero manipis ang sobra | Madalas puwede, minsan may price adjustment |
| Lampas sa mga 1.20x | Kaya, at may sobra | Madalas pinakamagandang presyo |
Pangkalahatang hanay lang ito. Bawat DSCR lender ay may sariling minimum at pricing tier, at iba-iba ang paraan ng ilan sa pagkuwenta, halimbawa ang paggamit ng market rent mula sa appraisal o ang hindi pagsama ng vacancy.
Kasinghalaga ng ratio ang cash flow. Ang DSCR na 1.05x ay halos walang natitira para sa repair, property management, utilities na ikaw ang nagbabayad, at mga buwang lumilipat ang nangungupahan.
Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot
| Uri ng loan | Paano ginagamit ang upa | Tinitingnan ang personal na kita? |
|---|---|---|
| DSCR loan (non-QM, business purpose) | Upa laban sa hulog ng bahay | Kadalasang hindi |
| Conventional na investment property loan | Bahagi ng upa ay idinadagdag sa kita mo, ayon sa Fannie Mae o Freddie Mac | Oo, buong DTI test |
| FHA, VA, USDA | Para lang sa bahay na titirhan mo; puwedeng mabilang ang upa sa ibang unit ng 2-4 unit | Oo |
Dahil pang-negosyo ang layunin ng DSCR loan, kadalasang exempt ito sa Regulation Z sa ilalim ng 12 CFR 1026.3. Ibig sabihin, kadalasang hindi sakop ng consumer protections gaya ng Ability-to-Repay rule at ng limitasyon sa prepayment penalty. Maraming DSCR loan ang may prepayment penalty nang ilang taon. Mas maraming detalye sa gabay sa non-QM loan (sa Ingles).
Mga ipinapalagay ng calculator
- Ang upa ay buwanang gross rent; ang vacancy ay iisang porsiyento.
- Ang hulog ay ang mga inilagay mo lang, dagdag ang HOA.
- Hindi kasama sa ratio ang repair, property management, utilities at malalaking gastos, dahil hindi ito isinasama ng karamihan ng DSCR lender. Pero apektado nito ang totoong cash flow mo.
- Ang buong hulog ang gamit, hindi interest-only, maliban kung interest-only na hulog ang inilagay mo.
Mga karaniwang pagkakamali
- Hindi isinama ang tax at insurance. Ang buong hulog ang binibilang ng lender, hindi lang principal at interest.
- Kinalimutan ang HOA dues. Sa condo, puwede itong magpababa sa ilalim ng 1.0, gaya sa Halimbawa 2.
- Inaasahang upa ang ginamit. Ang lease o ang market rent ng appraiser ang ginagamit ng lender.
- Inakalang kita na ang 1.0. Ang 1.0 ay sakto lang bago pa ang anumang repair o bakanteng buwan.
- Hindi pinansin ang prepayment penalty. Puwede itong magpamahal sa maagang pagbenta o refinance.
Hangganan ng tantiyang ito
Tinitingnan din ng DSCR lender ang credit score, down payment, reserves, uri ng bahay at karanasan mo bilang landlord. Itanong sa bawat lender kung paano nila kinukuwenta ang ratio at anong minimum ang gamit. Para tantiyahin ang hulog bago kuwentahin ang ratio, gamitin ang mortgage calculator at gawing zero ang PMI rate. Kung self-employed ka at bahay na titirhan ang bibilhin, mas bagay ang income calculator para sa bank statement loan.
Bilang konteksto, ang pambansang average na 30-year fixed rate ay 7.40% noong Oktubre 15, 2026 (Freddie Mac). Ang rate ng FHA, VA at USDA ay itinatakda ng bawat lender at kadalasang iba.Pinagmulan: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, sa pamamagitan ng FRED
Mga madalas itanong
Ano ang DSCR?
Ang debt service coverage ratio ay paghahambing ng kita ng paupahang bahay sa buwanang hulog nito. Sa DSCR loan, kadalasang upa na hinati sa principal, interest, tax, insurance at HOA. Ang 1.0 ay sakto lang ang upa sa hulog.
Anong DSCR ang hinihingi ng lender?
Bawat lender ang nagtatakda. Maraming lender ang madalas humahanap ng mga 1.0 pataas, at madalas mas maganda ang presyo sa mas mataas na ratio. Ang ilan ay pumapayag sa mas mababa sa 1.0 kapalit ng mas malaking down, mas maraming reserves o mas mataas na rate.
Tinitingnan ba ng DSCR loan ang personal kong kita?
Kadalasan, hindi. Ang upa ng bahay ang ginagamit sa halip na pay stub o tax return mo. Tinitingnan pa rin ng lender ang credit, ang pera para sa down at ang reserves.
Puwede ba ang DSCR loan sa bahay na titirhan ko?
Hindi. Para sa investment property ang DSCR loan. Dahil pang-negosyo ang layunin, kadalasang hindi ito sakop ng consumer protections sa Regulation Z, kasama ang Ability-to-Repay rule.
Kung titira ang pamilya ko sa isang unit ng duplex, DSCR ba ang kailangan ko?
Hindi kadalasan. Kapag titira ka sa isa sa 2 hanggang 4 na unit, puwede ang FHA, VA o conventional, at puwedeng mabilang ang bahagi ng upa mula sa ibang unit. Mas mura ang mga ito kaysa sa DSCR loan.
May prepayment penalty ba ang DSCR loan?
Madalas, oo. Ang federal na limitasyon sa prepayment penalty ay para sa consumer home loans, at hindi sakop ang business-purpose na loan. Basahin ang note at itanong kung gaano katagal ang penalty.
Paano tataas ang DSCR ko?
Pababain ang hulog sa mas malaking down, mas mababang rate o mas mahabang term, o itaas ang upa kung kaya ng merkado. Pinapababa rin ng interest-only ang hulog, pero walang nababawas sa utang.
Mga sanggunian
Basahin ang mga gabay
Mga kaugnay na calculator
- Kita sa bank statement Kung self-employed ka o 1099 contractor at mababa ang lumalabas na kita sa tax return dahil sa mga gastos ng negosyo, tantiyahin dito ang kitang gagamitin ng lender mula sa deposits mo.