Tiền trả góp và lịch trả nợ
Bảng trả nợ vay mua nhà: xem tiền lãi, tiền gốc và số dư từng năm
Xem mỗi lần trả tiền nhà được chia giữa tiền lãi và tiền gốc ra sao, số dư giảm nhanh hay chậm, và cả khoản vay tốn bao nhiêu tiền lãi trong suốt thời hạn.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Bảng trả nợ
Kết quả
Nói đơn giản
Khoản vay 320.000 US$ với lãi suất 7,4% trong 30 năm có tiền gốc và lãi 2.216 US$ mỗi tháng. Nếu giữ khoản vay đến hết 360 tháng (30 năm 0 tháng), bạn sẽ trả tổng cộng 477.622 US$ tiền lãi.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Tiền gốc và lãi hằng tháng2.216 US$
- Tổng tiền lãi477.622 US$
- Tổng đã trả797.622 US$
- Ngày trả hết nợthg 10 2056
- Phần tiền trả là tiền lãi59,88%
- Tiền gốc
- Tiền lãi
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | Tiền gốc | Tiền lãi |
|---|---|---|
| Năm 1 | 3.008 US$ | 23.579 US$ |
| Năm 2 | 3.238 US$ | 23.349 US$ |
| Năm 3 | 3.486 US$ | 23.101 US$ |
| Năm 4 | 3.753 US$ | 22.834 US$ |
| Năm 5 | 4.041 US$ | 22.547 US$ |
| Năm 6 | 4.350 US$ | 22.237 US$ |
| Năm 7 | 4.683 US$ | 21.904 US$ |
| Năm 8 | 5.041 US$ | 21.546 US$ |
| Năm 9 | 5.427 US$ | 21.160 US$ |
| Năm 10 | 5.843 US$ | 20.744 US$ |
| Năm 11 | 6.290 US$ | 20.297 US$ |
| Năm 12 | 6.772 US$ | 19.815 US$ |
| Năm 13 | 7.290 US$ | 19.297 US$ |
| Năm 14 | 7.849 US$ | 18.739 US$ |
| Năm 15 | 8.450 US$ | 18.138 US$ |
| Năm 16 | 9.096 US$ | 17.491 US$ |
| Năm 17 | 9.793 US$ | 16.795 US$ |
| Năm 18 | 10.543 US$ | 16.045 US$ |
| Năm 19 | 11.350 US$ | 15.238 US$ |
| Năm 20 | 12.219 US$ | 14.369 US$ |
| Năm 21 | 13.154 US$ | 13.433 US$ |
| Năm 22 | 14.161 US$ | 12.426 US$ |
| Năm 23 | 15.246 US$ | 11.342 US$ |
| Năm 24 | 16.413 US$ | 10.175 US$ |
| Năm 25 | 17.669 US$ | 8.918 US$ |
| Năm 26 | 19.022 US$ | 7.565 US$ |
| Năm 27 | 20.479 US$ | 6.109 US$ |
| Năm 28 | 22.047 US$ | 4.541 US$ |
| Năm 29 | 23.734 US$ | 2.853 US$ |
| Năm 30 | 25.552 US$ | 1.036 US$ |
- Dư nợ
- Tổng lãi đến nay
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | Dư nợ | Tổng lãi đến nay |
|---|---|---|
| Năm 1 | 316.992 US$ | 23.579 US$ |
| Năm 2 | 313.754 US$ | 46.928 US$ |
| Năm 3 | 310.267 US$ | 70.029 US$ |
| Năm 4 | 306.514 US$ | 92.864 US$ |
| Năm 5 | 302.474 US$ | 115.410 US$ |
| Năm 6 | 298.124 US$ | 137.648 US$ |
| Năm 7 | 293.441 US$ | 159.552 US$ |
| Năm 8 | 288.399 US$ | 181.098 US$ |
| Năm 9 | 282.972 US$ | 202.258 US$ |
| Năm 10 | 277.129 US$ | 223.003 US$ |
| Năm 11 | 270.838 US$ | 243.300 US$ |
| Năm 12 | 264.066 US$ | 263.115 US$ |
| Năm 13 | 256.776 US$ | 282.412 US$ |
| Năm 14 | 248.927 US$ | 301.151 US$ |
| Năm 15 | 240.478 US$ | 319.289 US$ |
| Năm 16 | 231.381 US$ | 336.780 US$ |
| Năm 17 | 221.588 US$ | 353.574 US$ |
| Năm 18 | 211.046 US$ | 369.619 US$ |
| Năm 19 | 199.696 US$ | 384.856 US$ |
| Năm 20 | 187.477 US$ | 399.225 US$ |
| Năm 21 | 174.323 US$ | 412.658 US$ |
| Năm 22 | 160.162 US$ | 425.084 US$ |
| Năm 23 | 144.916 US$ | 436.426 US$ |
| Năm 24 | 128.503 US$ | 446.600 US$ |
| Năm 25 | 110.834 US$ | 455.518 US$ |
| Năm 26 | 91.811 US$ | 463.083 US$ |
| Năm 27 | 71.333 US$ | 469.192 US$ |
| Năm 28 | 49.286 US$ | 473.733 US$ |
| Năm 29 | 25.552 US$ | 476.586 US$ |
| Năm 30 | 0 US$ | 477.622 US$ |
So sánh các phương án
| Phương án | Tiền trả hằng tháng | Tổng tiền lãi | Ngày trả hết nợ |
|---|---|---|---|
| Số liệu của bạn | 2.216 US$ | 477.622 US$ | thg 10 2056 |
| Vay 15 năm | 2.948 US$ | 210.691 US$ | thg 10 2041 |
| Vay 30 năm | 2.216 US$ | 477.622 US$ | thg 10 2056 |
| Trả hai tuần một lần | 2.216 US$ | 354.169 US$ | thg 3 2050 |
| Chênh lệch: Vay 15 năm | +733 US$ | −266.930 US$ | −180 tháng (15 năm 0 tháng) |
| Chênh lệch: Vay 30 năm | 0 | 0 | 0 |
| Chênh lệch: Trả hai tuần một lần | 0 | −123.452 US$ | −79 tháng (6 năm 7 tháng) |
Lịch trả nợ
| Năm | Tiền trả (P&I + thêm) | Tiền gốc | Tiền lãi | Trả thêm | Dư nợ | Tổng lãi đến nay |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Năm 1 · thg 11 2026 | 26.587 US$ | 3.008 US$ | 23.579 US$ | 0 US$ | 316.992 US$ | 23.579 US$ |
| Năm 2 · thg 11 2027 | 26.587 US$ | 3.238 US$ | 23.349 US$ | 0 US$ | 313.754 US$ | 46.928 US$ |
| Năm 3 · thg 11 2028 | 26.587 US$ | 3.486 US$ | 23.101 US$ | 0 US$ | 310.267 US$ | 70.029 US$ |
| Năm 4 · thg 11 2029 | 26.587 US$ | 3.753 US$ | 22.834 US$ | 0 US$ | 306.514 US$ | 92.864 US$ |
| Năm 5 · thg 11 2030 | 26.587 US$ | 4.041 US$ | 22.547 US$ | 0 US$ | 302.474 US$ | 115.410 US$ |
| Năm 6 · thg 11 2031 | 26.587 US$ | 4.350 US$ | 22.237 US$ | 0 US$ | 298.124 US$ | 137.648 US$ |
| Năm 7 · thg 11 2032 | 26.587 US$ | 4.683 US$ | 21.904 US$ | 0 US$ | 293.441 US$ | 159.552 US$ |
| Năm 8 · thg 11 2033 | 26.587 US$ | 5.041 US$ | 21.546 US$ | 0 US$ | 288.399 US$ | 181.098 US$ |
| Năm 9 · thg 11 2034 | 26.587 US$ | 5.427 US$ | 21.160 US$ | 0 US$ | 282.972 US$ | 202.258 US$ |
| Năm 10 · thg 11 2035 | 26.587 US$ | 5.843 US$ | 20.744 US$ | 0 US$ | 277.129 US$ | 223.003 US$ |
| Năm 11 · thg 11 2036 | 26.587 US$ | 6.290 US$ | 20.297 US$ | 0 US$ | 270.838 US$ | 243.300 US$ |
| Năm 12 · thg 11 2037 | 26.587 US$ | 6.772 US$ | 19.815 US$ | 0 US$ | 264.066 US$ | 263.115 US$ |
| Năm 13 · thg 11 2038 | 26.587 US$ | 7.290 US$ | 19.297 US$ | 0 US$ | 256.776 US$ | 282.412 US$ |
| Năm 14 · thg 11 2039 | 26.587 US$ | 7.849 US$ | 18.739 US$ | 0 US$ | 248.927 US$ | 301.151 US$ |
| Năm 15 · thg 11 2040 | 26.587 US$ | 8.450 US$ | 18.138 US$ | 0 US$ | 240.478 US$ | 319.289 US$ |
| Năm 16 · thg 11 2041 | 26.587 US$ | 9.096 US$ | 17.491 US$ | 0 US$ | 231.381 US$ | 336.780 US$ |
| Năm 17 · thg 11 2042 | 26.587 US$ | 9.793 US$ | 16.795 US$ | 0 US$ | 221.588 US$ | 353.574 US$ |
| Năm 18 · thg 11 2043 | 26.587 US$ | 10.543 US$ | 16.045 US$ | 0 US$ | 211.046 US$ | 369.619 US$ |
| Năm 19 · thg 11 2044 | 26.587 US$ | 11.350 US$ | 15.238 US$ | 0 US$ | 199.696 US$ | 384.856 US$ |
| Năm 20 · thg 11 2045 | 26.587 US$ | 12.219 US$ | 14.369 US$ | 0 US$ | 187.477 US$ | 399.225 US$ |
| Năm 21 · thg 11 2046 | 26.587 US$ | 13.154 US$ | 13.433 US$ | 0 US$ | 174.323 US$ | 412.658 US$ |
| Năm 22 · thg 11 2047 | 26.587 US$ | 14.161 US$ | 12.426 US$ | 0 US$ | 160.162 US$ | 425.084 US$ |
| Năm 23 · thg 11 2048 | 26.587 US$ | 15.246 US$ | 11.342 US$ | 0 US$ | 144.916 US$ | 436.426 US$ |
| Năm 24 · thg 11 2049 | 26.587 US$ | 16.413 US$ | 10.175 US$ | 0 US$ | 128.503 US$ | 446.600 US$ |
| Năm 25 · thg 11 2050 | 26.587 US$ | 17.669 US$ | 8.918 US$ | 0 US$ | 110.834 US$ | 455.518 US$ |
| Năm 26 · thg 11 2051 | 26.587 US$ | 19.022 US$ | 7.565 US$ | 0 US$ | 91.811 US$ | 463.083 US$ |
| Năm 27 · thg 11 2052 | 26.587 US$ | 20.479 US$ | 6.109 US$ | 0 US$ | 71.333 US$ | 469.192 US$ |
| Năm 28 · thg 11 2053 | 26.587 US$ | 22.047 US$ | 4.541 US$ | 0 US$ | 49.286 US$ | 473.733 US$ |
| Năm 29 · thg 11 2054 | 26.587 US$ | 23.734 US$ | 2.853 US$ | 0 US$ | 25.552 US$ | 476.586 US$ |
| Năm 30 · thg 11 2055 | 26.587 US$ | 25.552 US$ | 1.036 US$ | 0 US$ | 0 US$ | 477.622 US$ |
| Tổng cộng | 797.622 US$ | 320.000 US$ | 477.622 US$ | 0 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập số tiền vay, không phải giá nhà.
- Nhập lãi suất của bạn. Ô này bắt đầu ở mức trung bình hằng tuần toàn quốc.
- Chọn thời hạn vay.
- Đọc tiền trả hằng tháng và tổng tiền lãi, rồi kéo xuống bảng theo năm để xem tiền lãi, tiền gốc và số dư của từng năm.
Bảng trả nợ vay mua nhà (amortization schedule, còn gọi là bảng khấu hao) cho bạn thấy từng đồng tiền nhà đi đâu. Với khoản vay lãi cố định, số tiền bạn trả mỗi tháng không bao giờ đổi, nhưng thứ nó trả thì có: lúc đầu phần lớn là tiền lãi, gần cuối thì gần như toàn bộ là tiền gốc. Công cụ này lập bảng đầy đủ theo từng năm, để bạn biết số dư ở bất kỳ thời điểm nào và chi phí lãi thật của khoản vay.
Nhiều gia đình chỉ nhìn con số “mỗi tháng trả bao nhiêu”. Bảng trả nợ trả lời câu hỏi quan trọng không kém: sau 5 hay 10 năm, mình thật sự sở hữu bao nhiêu phần căn nhà?
Máy tính bảng trả nợ vay mua nhà hoạt động thế nào?
Đầu tiên, máy tính tìm số tiền gốc và lãi cố định hằng tháng:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia 12, và n là số lần trả (360 lần cho 30 năm). Sau đó máy đi qua khoản vay từng tháng một:
- Tiền lãi tháng này = số dư × r.
- Tiền gốc tháng này = M − tiền lãi.
- Số dư mới = số dư − tiền gốc.
Máy lặp lại cho đến khi số dư về 0, gộp các tháng thành từng dòng theo năm, rồi cộng tổng tiền lãi.
Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: vay $320,000 trong 30 năm
Giả định khoản vay $320,000 với lãi suất giả định 6.5% trong 30 năm.
- Lãi suất tháng: 6.5% ÷ 12 = 0.5417%.
- Tiền trả hằng tháng: khoảng $2,023.
- Tháng đầu tiên: tiền lãi là $320,000 × 0.5417% = khoảng $1,733, nên chỉ khoảng $289 đi vào tiền gốc.
- Tổng tiền lãi qua 360 lần trả: khoảng $408,142, nhiều hơn cả số tiền đã vay.
Bảng theo năm cho thấy số dư giảm chậm thế nào lúc đầu:
| Năm | Tiền lãi đã trả | Tiền gốc đã trả | Số dư cuối năm |
|---|---|---|---|
| 1 | $20,695 | $3,577 | $316,423 |
| 5 | $19,636 | $4,636 | $299,555 |
| 10 | $17,861 | $6,410 | $271,284 |
| 15 | $15,407 | $8,864 | $232,189 |
| 20 | $12,014 | $12,257 | $178,129 |
| 25 | $7,322 | $16,949 | $103,373 |
| 30 | $833 | $23,438 | $0 |
Sau 10 năm trả đều đặn, người vay vẫn còn nợ khoảng 85% khoản vay ban đầu. Mãi đến năm thứ 20, phần tiền gốc mới vượt qua phần tiền lãi.
Ví dụ 2: cùng khoản vay trong 15 năm
Giữ khoản vay $320,000 và lãi giả định 6.5%, nhưng chọn 15 năm. Tiền trả tăng lên khoảng $2,788, tức khoảng $765 nhiều hơn mỗi tháng. Tổng tiền lãi giảm còn khoảng $181,758, ít hơn khoảng $226,000 so với vay 30 năm. Sau 5 năm, số dư còn khoảng $245,495, so với khoảng $299,555 ở bảng 30 năm. Ngoài đời, vay 15 năm thường còn có lãi suất thấp hơn, làm khoảng cách này càng lớn.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Dùng bảng này để trả lời những câu hỏi thực tế:
- Mình có bao nhiêu vốn trong nhà? So số dư ở một năm nào đó với giá trị căn nhà để thấy phần vốn (equity) có được chỉ nhờ trả nợ. Máy tính tỷ lệ LTV đổi con số đó thành phần trăm.
- Khi nào có thể bỏ PMI? Với vay thông thường, bạn có thể xin hủy PMI khi số dư còn 80% giá trị ban đầu. Hãy tìm năm số dư vượt qua mốc đó.
- Giữ khoản vay thì tốn bao nhiêu? Cột tiền lãi cho biết mỗi năm bạn trả bao nhiêu nếu không refinance, không bán nhà và không trả thêm.
Quy định chương trình làm thay đổi kết quả
Phép tính giống nhau cho mọi khoản vay lãi cố định, nhưng số tiền vay để nhập vào thì khác nhau theo chương trình.
| Loại vay | Nhập gì vào ô số tiền vay | Ghi chú |
|---|---|---|
| Vay thông thường | Giá nhà trừ tiền trả trước | PMI trả riêng, không nằm trong bảng |
| FHA | Khoản vay gốc cộng 1.75% MIP trả trước nếu cộng vào vay | MIP hằng năm tính riêng |
| VA | Khoản vay cộng phí funding fee nếu cộng vào vay (trừ khi được miễn) | Không có bảo hiểm hằng tháng |
| USDA | Khoản vay cộng phí bảo lãnh trả trước nếu cộng vào vay | Phí hằng năm tính riêng |
| Lãi suất điều chỉnh | Dùng máy tính tiền trả vay ARM | Bảng này giả định một lãi suất cố định |
Quy định liên bang về Qualified Mortgage giới hạn khoản vay QM ở thời hạn tối đa 30 năm và nói chung không cho phép kiểu trả khiến số dư tăng lên. Một khoản vay trả góp đầy đủ như trong công cụ này sẽ trả hết nợ ở lần trả cuối cùng. Nếu bạn vay FHA, xem cách tính phí MIP trong hướng dẫn vay mua nhà FHA.
Giả định
- Một lãi suất cố định suốt thời hạn và không trả thêm.
- Trả đúng hạn mỗi tháng; tiền lãi tính theo tháng, không theo ngày.
- Các con số không làm tròn đến từng xu mỗi tháng, nên lần trả cuối có thể lệch vài xu so với bảng của bên cho vay.
- Thuế nhà, bảo hiểm nhà, bảo hiểm khoản vay và phí HOA không nằm trong bảng vì chúng không làm giảm số dư.
Lỗi thường gặp
- Nhập giá nhà thay cho số tiền vay. Hãy trừ tiền trả trước trước.
- Quên các khoản phí cộng vào vay. Phí MIP trả trước của FHA, phí funding fee của VA hay phí trả trước của USDA làm tăng số dư phải trả.
- Xem tổng tiền lãi như chi phí chắc chắn. Phần lớn người vay bán nhà hoặc refinance trước năm 30, nên chỉ trả một phần tổng đó. Hãy nhìn vào số năm bạn thật sự định giữ khoản vay.
- Nghĩ rằng vốn trong nhà tăng đều. Vốn tăng chậm lúc đầu và nhanh hơn nhiều ở những năm sau.
Giới hạn của ước tính này
Bảng của bên cho vay sẽ dùng ngày đóng hồ sơ, ngày trả thật và quy tắc làm tròn của họ. Trước khi trả thêm hay refinance, hãy xem giấy tờ vay có phạt trả nợ sớm (prepayment penalty) không; luật liên bang hạn chế khoản phạt này ở phần lớn khoản vay mua nhà, nhưng không phải tất cả. Để thử trả thêm, dùng máy tính trả thêm tiền gốc. Nếu còn phân vân về thời hạn hay loại vay, hãy hỏi một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Bảng trả nợ vay mua nhà là gì?
Đó là bảng cho thấy mỗi lần trả tiền nhà được chia bao nhiêu cho tiền lãi, bao nhiêu cho tiền gốc, và bạn còn nợ bao nhiêu sau mỗi kỳ. Với khoản vay lãi cố định, số tiền trả không đổi, nhưng tỷ lệ lãi và gốc thay đổi mỗi tháng.
Vì sao những năm đầu phải trả nhiều tiền lãi như vậy?
Vì tiền lãi được tính trên số dư bạn còn nợ. Lúc đầu số dư cao nhất, nên phần lớn tiền trả đi vào tiền lãi. Khi số dư giảm dần, phần đi vào tiền gốc tăng lên.
Lần trả đầu tiên có bao nhiêu đi vào tiền gốc?
Với khoản vay $320,000, 30 năm, lãi giả định 6.5%, lần trả đầu khoảng $2,023, trong đó khoảng $1,733 là tiền lãi và chỉ khoảng $289 là tiền gốc.
Bảng này có gồm thuế nhà và bảo hiểm không?
Không. Bảng chỉ gồm tiền gốc và lãi. Thuế nhà, bảo hiểm nhà và bảo hiểm khoản vay thường được thu chung qua tài khoản escrow, nhưng chúng không làm giảm số dư khoản vay.
Làm sao để trả ít tiền lãi hơn?
Chọn thời hạn ngắn hơn, trả thêm vào tiền gốc, hoặc có lãi suất thấp hơn. Máy tính trả thêm tiền gốc cho thấy một khoản cố định mỗi tháng tiết kiệm được bao nhiêu.
Vay 15 năm có tốt hơn 30 năm không?
Vay 15 năm tốn ít tiền lãi hơn rất nhiều nhưng tiền trả hằng tháng cao hơn hẳn. Nó chỉ tốt hơn nếu khoản trả cao hơn đó vẫn để lại chỗ cho tiền tiết kiệm, quỹ khẩn cấp và các mục tiêu khác của gia đình.
Vì sao bảng của bên cho vay hơi khác?
Bên cho vay làm tròn mỗi lần trả đến từng xu, có thể tính lãi theo ngày cho tháng đầu chưa đủ, và dùng ngày đóng hồ sơ thật của bạn. Chênh lệch vài đô la là bình thường.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Tiền trả góp mua nhà Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
- Ngày hủy PMI Xem cần bao nhiêu kỳ trả trước khi bạn được xin công ty dịch vụ khoản vay hủy bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI), và khi nào luật liên bang tự động chấm dứt nó.
- Chi phí closing Lập một khoảng dự trù cho chi phí closing và tổng tiền mặt bạn cần vào ngày ký giấy, ngay cả trước khi có bản Loan Estimate trong tay.
- Thuê hay mua nhà So số tiền bạn sẽ trả khi tiếp tục thuê với chi phí thật của việc mua sau khi bán lại, để thấy con đường nào có lợi hơn trong khoảng thời gian của gia đình bạn.