Tính khả năng mua nhà: với thu nhập của tôi mua được nhà bao nhiêu?

“Với thu nhập này tôi mua được nhà bao nhiêu?” có hai câu trả lời: mức nơi cho vay sẽ duyệt và mức hợp với cuộc sống của gia đình bạn. Công cụ tính khả năng mua nhà này cho bạn câu trả lời thứ nhất, tức góc nhìn của nơi cho vay, để bạn tự quyết định muốn đứng thấp hơn mức đó bao nhiêu. Máy tính đi ngược từ thu nhập ra giá nhà, có tính cả thuế nhà, bảo hiểm và phí HOA.

Máy tính khả năng mua nhà hoạt động như thế nào?

Bên cho vay đo khả năng trả nợ bằng tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): tổng tiền nợ phải trả mỗi tháng chia cho thu nhập trước thuế mỗi tháng. Máy tính bắt đầu từ giới hạn DTI bạn chọn và tìm ra ngân sách nhà ở:

Ngân sách nhà ở = (thu nhập năm ÷ 12) × giới hạn DTI − các khoản nợ khác mỗi tháng

Sau đó nó tìm mức giá cao nhất mà toàn bộ tiền trả nhà vẫn nằm gọn trong ngân sách đó:

Vốn và lãi + (giá nhà × thuế suất ÷ 12) + (bảo hiểm ÷ 12) + HOA ≤ ngân sách nhà ở

Phần vốn và lãi dùng công thức trả góp chuẩn M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), với P là số tiền vay, r là lãi suất mỗi tháng và n là số kỳ trả. Tiền mặt của bạn được chia hai: 3% giá nhà để dành cho chi phí closing, phần còn lại thành tiền trả trước. Số tiền vay là giá nhà trừ tiền trả trước.

Ví dụ cụ thể

Ví dụ 1: thu nhập $110,000, giới hạn 43%

Giả sử một gia đình có thu nhập $110,000 mỗi năm, trả $500 mỗi tháng cho tiền xe, có $50,000 tiền mặt, vay 30 năm với lãi suất giả định 6.5%, thuế suất nhà đất 1.1%, bảo hiểm $1,800 mỗi năm và không có HOA.

1. Thu nhập mỗi tháng: $110,000 ÷ 12 = $9,166.67.
2. Ngân sách nhà ở: $9,166.67 × 43% − $500 = $3,441.67 mỗi tháng.
3. Giá cao nhất vừa ngân sách là khoảng $485,757. Chi phí closing 3% lấy khoảng $14,573 từ tiền mặt, nên tiền trả trước khoảng $35,427 (7.3%) và số tiền vay khoảng $450,330.
4. Kiểm tra: vốn và lãi $2,846.39 + thuế $445.28 + bảo hiểm $150 = $3,441.67.

Cùng gia đình đó, ở giới hạn 36% chỉ mua được khoảng $399,360, còn ở 50% thì khoảng $572,154. Khoảng cách gần $173,000 này là lý do giới hạn DTI bạn chọn quan trọng hơn mọi ô khác.

Ví dụ 2: thu nhập $70,000, mua condo có HOA

Một người mua độc thân có thu nhập $70,000, trả $350 mỗi tháng tiền xe, để dành được $25,000 và đang xem condo có phí HOA $250, thuế suất 1.2%, bảo hiểm $1,500 mỗi năm. Ở giới hạn thận trọng 36%, lãi suất giả định 6.5% trong 30 năm, ngân sách nhà ở là $5,833.33 × 36% − $350 = $1,750. Giá tối đa khoảng $204,122, trả trước khoảng $18,876 và vay khoảng $185,246. Nếu căn nhà không có HOA, giá tối đa lên khoảng $237,410. Riêng phí HOA đã làm giảm hơn $33,000 sức mua.

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Giá nhà tối đa là mức giá cao nhất mà vẫn giữ tổng DTI của bạn ở giới hạn đã chọn. Đó là mức trần, không phải mục tiêu. Hãy dùng các mốc sau khi chọn giới hạn:

• 36% trở xuống: còn chỗ cho tiết kiệm, sửa nhà và thuế tăng.
• 43%: mức hướng dẫn thẩm định thủ công tiêu chuẩn của FHA cho tổng nợ (31% cho riêng nhà ở).
• 45% đến 50%: có thể đạt với nhiều khoản vay thông thường được hệ thống tự động của Fannie Mae duyệt, tối đa 50%. Những hồ sơ này cần tín dụng tốt hơn, tiền dự trữ hoặc trả trước nhiều hơn.

Để xem tỷ lệ chính xác cho một căn nhà cụ thể, hãy dùng máy tính tỷ lệ nợ trên thu nhập.

Quy định của từng chương trình làm thay đổi kết quả

Vay VA còn xét thu nhập còn lại (residual income), tức số tiền còn dư mỗi tháng sau các chi phí lớn, nên một cựu chiến binh trên 41% vẫn có thể đủ điều kiện. Nếu bạn chỉ có ITIN, các khoản vay ITIN thường đòi trả trước nhiều hơn; bài vay mua nhà bằng ITIN giải thích chi tiết.

Giả định của máy tính

• Chi phí closing bằng 3% giá nhà và được lấy từ tiền mặt trước khi tính tiền trả trước.
• Lãi suất cố định suốt thời hạn vay; ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc hằng tuần, không phải lời chào vay.
• Thuế nhà là một tỷ lệ phần trăm của giá mua; bảo hiểm và phí HOA giữ nguyên.
• Chưa tính bảo hiểm khoản vay. Nếu trả trước dưới 20%, giá tối đa thật sẽ thấp hơn.
• Hỗ trợ tiền trả trước, tín dụng từ người bán và tiền cho tặng không được tính, trừ khi bạn cộng vào ô tiền mặt.

Những lỗi thường gặp

• Dùng tiền thực nhận. Bên cho vay dùng thu nhập trước thuế, nên hãy nhập con số trước thuế.
• Bỏ sót khoản nợ. Mọi khoản trả tối thiểu trên báo cáo tín dụng đều được tính, kể cả nợ học đang hoãn trả ở một số chương trình.
• Lấy mức tối đa làm mục tiêu. Tiền nhà ở mức DTI 50% để lại rất ít chỗ cho chuyện khẩn cấp.
• Bỏ qua thay đổi lãi suất. Ở Ví dụ 1, lãi suất giả định 7.5% thay vì 6.5% làm giá tối đa giảm từ khoảng $485,757 xuống khoảng $448,511.
• Quên chi phí làm chủ nhà. Sửa chữa, điện nước và bảo trì không nằm trong DTI nhưng vẫn lấy từ ngân sách gia đình.

Giới hạn của con số ước tính

Đây là con số ước tính để tham khảo, không phải thư tiền duyệt (preapproval). Nơi cho vay sẽ xác minh thu nhập, kiểm tra tín dụng, tính giá bảo hiểm khoản vay và có thể tính các khoản nợ theo cách khác. Khi đã có giá mục tiêu, hãy kiểm tra tiền trả hằng tháng bằng máy tính tiền trả góp mua nhà, và xem các chương trình hỗ trợ tiền trả trước mua nhà nếu tiền mặt là điều kéo giá nhà của bạn xuống. Một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể xem lại ngân sách cùng bạn miễn phí hoặc với chi phí thấp.