Magkano ang Kayang Bilhing Bahay? Calculator Batay sa Kita, Utang at Ipon

Ang tanong na magkano ang kayang bilhing bahay ay hindi lang tungkol sa sweldo. Pinagsasama ng lender ang kita mo, ang mga utang mo, ang cash mo at ang gastos sa pabahay sa lugar na gusto mo. Ginagawa ng calculator na ito ang parehong kuwenta pabaliktad: mula sa budget mo, hinahanap nito ang presyo ng bahay.

Paano gumagana ang calculator na ito?

Tatlong hakbang ang kuwenta:

1. Buwanang kita: taunang kita ÷ 12.
2. Budget sa pabahay: buwanang kita × DTI limit − ibang buwanang utang.
3. Pinakamataas na presyo: ang pinakamataas na presyong ang buong hulog ay pasok pa sa budget.

Ang buong hulog para sa presyong P ay:

Hulog = pmt(P − down) + P × tax rate ÷ 12 + insurance ÷ 12 + HOA

Ang pmt ay ang principal at interest na kinukuwenta sa formula na M = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), kung saan ang L ay ang loan, ang r ay ang buwanang rate at ang n ay ang bilang ng hulog. Hinahati ang cash mo sa dalawa: 3% ng presyo ang itinatabi para sa closing costs, at ang natitira ang down payment. Paulit-ulit na sinusubukan ng calculator ang iba’t ibang presyo hanggang sa makita ang pinakamataas na pasok.

Mga halimbawang kuwenta

Halimbawa 1: $95,000 na kita, 43% na limit

Isang household na kumikita ng $95,000 bawat taon, may $450 na buwanang utang (car loan), $40,000 na cash, ipinapalagay na 6.5% na rate sa 30 taon, 1.1% na property tax rate, $1,800 na insurance bawat taon at walang HOA.

1. Buwanang kita: $95,000 ÷ 12 = $7,916.67.
2. Budget sa pabahay: $7,916.67 × 43% − $450 = $2,954.17 bawat buwan.
3. Pinakamataas na presyo: mga $411,607. Mga $12,348 ng cash ang mapupunta sa closing costs, kaya mga $27,652 (6.7%) ang down at mga $383,956 ang loan.

Sa mas maingat na 36%, mga $336,992 ang kayang presyo. Sa 50%, mga $486,223. Malaki ang agwat, kaya mahalaga kung aling limit ang pipiliin mo.

Halimbawa 2: mag-asawang nurse at caregiver

Mag-asawang may pinagsamang $140,000 na kita bawat taon, $900 na buwanang utang, $60,000 na cash, ipinapalagay na 6.5% na rate sa 30 taon, 1.1% na tax rate, $2,400 na insurance at walang HOA. Gagamitin ang 45% na limit.

1. Buwanang kita: $140,000 ÷ 12 = $11,666.67.
2. Budget: $11,666.67 × 45% − $900 = $4,350.
3. Pinakamataas na presyo: mga $609,837, na may mga $41,705 na down (6.8%) at loan na mga $568,132.
4. Tingnan ang hati: principal at interest mga $3,591, tax mga $559, insurance $200. Suma: $4,350.

Kung 36% ang gagamitin nila, bababa ang budget sa $3,300 at ang presyo sa mga $468,460. Para sa pamilyang nagpapadala pa sa Pilipinas, makatwirang magsimula sa mas mababang limit.

Ano ang ibig sabihin ng resulta mo?

• 36% o mas mababa: may puwang para sa ipon, pagkukumpuni at pagtaas ng tax.
• 43%: standard ng FHA para sa kabuuang utang kapag manual ang underwriting (31% para sa pabahay lang).
• 45% hanggang 50%: posible sa maraming conventional loan na aprubado ng automated system ng Fannie Mae, na pumapayag hanggang 50%. Kailangan dito ng mas malakas na credit, reserves o mas malaking down.

Tandaan na hindi binibilang ng lender ang padala, tuition o gastos sa pagkain. Ikaw lang ang nakakaalam ng mga iyon, kaya ikaw rin ang dapat magbawas.

Mga patakaran ng programa na nagbabago sa sagot

Sa VA loan, tinitingnan din ang residual income, ang perang natitira bawat buwan pagkatapos ng malalaking gastos, kaya puwede pang mag-qualify ang beteranong lampas sa 41%. Para sa mga bagong dating sa US, nakadepende sa immigration status kung aling loan ang bukas sa iyo; basahin ang gabay sa pautang para sa imigrante.

Mga ipinapalagay ng calculator

• 3% ng presyo ang closing costs, at binabayaran muna ito mula sa cash bago ang down payment.
• Hindi kasama ang mortgage insurance. Kung mas mababa sa 20% ang down, mas mababa ang totoong presyo.
• Fixed ang rate, at pareho ang tax rate, insurance at HOA bawat taon.
• Ang kita ay gross, ibig sabihin bago ang tax at iba pang kaltas.

Mga karaniwang pagkakamali

• Ginawang target ang pinakamataas. Halos walang natitirang pang-emergency sa hulog na nasa 50% na DTI.
• Hindi sinubukan ang ibang rate. Sa Halimbawa 1, kapag ipinapalagay na 7.5% ang rate sa halip na 6.5%, bababa nang malaki ang kayang presyo. Subukan ang ilang rate.
• Kinalimutan ang mga utang na may co-signer. Kung ikaw ang co-signer sa car loan ng kapatid, karaniwang binibilang pa rin iyon sa DTI mo.
• Maling tax rate. Malaki ang pagkakaiba ng tax rate sa bawat county at estado. Tingnan ang rate sa county assessor.
• Inubos ang lahat ng cash. Maraming lender ang humihingi ng reserves, ipon na natitira pagkatapos ng closing.

Hangganan ng tantiyang ito

Planning tool ito, hindi pre-approval. Titingnan ng lender ang credit report, ang kasaysayan ng kita, ang mga dokumento ng immigration status kung kailangan, at ang sarili nilang overlay. Kumuha ng pre-approval mula sa hindi bababa sa dalawang lender, at ikumpara ang buong hulog gamit ang mortgage calculator. Kung kulang ang ipon para sa down, tingnan ang gabay sa tulong sa paunang bayad o makipag-usap sa isang HUD-approved housing counselor.