Calculadora FHA vs convencional: compare el pago y el costo total

¿Le conviene más un préstamo FHA o uno convencional? Es una de las dudas más comunes al comprar la primera casa, y la respuesta casi nunca está en la tasa sola. Cambia según su crédito, su enganche, el precio del seguro hipotecario y, sobre todo, cuántos años va a tener el préstamo. Esta calculadora FHA vs convencional pone la misma casa en los dos préstamos y le muestra el pago mensual y el total que pagaría en ese tiempo.

¿Cómo funciona esta calculadora FHA vs convencional?

Del lado FHA, la calculadora toma el préstamo base (precio menos enganche), le suma el MIP inicial de 1.75% y calcula el capital y el interés sobre ese monto más grande. Luego agrega el MIP anual según la tabla actual de HUD: en la mayoría de los préstamos a 30 años de hasta $726,200, es 0.55% al año con menos de 5% de enganche y 0.50% con 5% o más.

Del lado convencional, calcula el capital y el interés sobre el préstamo base y suma el PMI (seguro hipotecario privado) con la tasa que usted escriba, pero solo mientras el saldo esté por encima de 80% del precio.

Los dos pagos usan la fórmula normal de amortización:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

P es el monto del préstamo, r es la tasa anual ÷ 12 y n es el número de pagos mensuales. El total del periodo suma todos los pagos de los años que usted elija. Cuenta el MIP de FHA por 11 años o por toda la vida del préstamo, y el PMI solo hasta el mes en que el saldo llega a 80%.

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: buen crédito, 5% de enganche y la misma tasa

Una familia compra una casa de $350,000 con 5% de enganche a 30 años. Suponga una tasa de 6.5% en los dos préstamos, un PMI de 0.6% al año y que piensan tener el préstamo 7 años.

1. Préstamo base: $350,000 − $17,500 = $332,500.
2. FHA: el MIP inicial es $332,500 × 1.75% = $5,818.75, así que el préstamo financiado queda en $338,318.75. El capital e interés son unos $2,138 y el MIP anual de 0.50% suma unos $139. Total: cerca de $2,277 al mes.
3. Convencional: el capital e interés sobre $332,500 son unos $2,102 y el PMI de 0.6% suma unos $166. Total: cerca de $2,268 al mes.
4. En 7 años: unos $191,263 con FHA y unos $190,502 con el convencional.

Aquí casi empatan. Pero si alargan el periodo a 15 años, el convencional gana por unos $10,943, porque el PMI se va después de 124 pagos (un poco más de 10 años) y el MIP de FHA sigue toda la vida del préstamo.

Ejemplo 2: puntaje más bajo y enganche mínimo

Ahora una persona con un puntaje más bajo compra una casa de $300,000 con 3.5% de enganche. Suponga que le cotizan 6.25% en FHA y 6.75% en convencional, con un PMI de 1% al año, y que tendrá el préstamo 7 años.

1. Préstamo base: $289,500. MIP inicial: $5,066.25, y el préstamo FHA financiado queda en $294,566.25.
2. FHA: unos $1,814 de capital e interés más $133 de MIP (0.55%) = cerca de $1,946 al mes.
3. Convencional: unos $1,878 de capital e interés más $241 de PMI = cerca de $2,119 al mes.
4. En 7 años: unos $163,496 con FHA contra unos $177,991 con el convencional.

Para esta persona, FHA ahorra cerca de $173 al mes y unos $14,495 en siete años. La diferencia viene de la tasa y del precio del PMI, y las dos cosas dependen del crédito.

¿Qué significa su resultado?

Fíjese primero en el pago mensual: es lo que va a sentir en su presupuesto. Luego vea el total del periodo, que le dice cuál préstamo le cuesta menos en el tiempo que de verdad piensa quedarse.

• Si los totales quedan a pocos cientos de dólares, el préstamo que le dé más flexibilidad puede pesar más: por ejemplo, el convencional deja quitar el PMI, y FHA acepta un crédito más débil.
• Si el convencional gana por mucho en el total pero el pago mensual es más alto al principio, revise si ese pago cabe en su relación deuda-ingreso.
• Si FHA gana, recuerde que podría refinanciar a un convencional más adelante, cuando tenga más valor en la casa y mejor crédito, para dejar de pagar MIP.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

Para ver todos los requisitos de FHA, lea nuestra guía de préstamos FHA. Si no es ciudadano, revise también la guía de hipotecas para inmigrantes.

Supuestos

• Usa la tabla de MIP de la carta HUD Mortgagee Letter 2023-05 y supone que el MIP inicial se financia.
• El MIP mensual de FHA se calcula sobre el préstamo base; en la vida real baja un poco cada año con el saldo.
• El PMI convencional se calcula sobre el préstamo original y se deja de contar al llegar a 80% del precio con los pagos normales (sin abonos extra).
• No incluye impuestos, seguro de la casa, cuota de HOA ni costos de cierre, porque serían casi iguales en los dos préstamos.
• No resta el valor acumulado ni la ganancia al vender: compara solo lo que paga.

Errores comunes

• Usar la misma tasa para los dos sin preguntar. FHA y convencional casi siempre tienen tasas distintas, sobre todo con puntajes más bajos.
• Inventar el PMI. Es la cifra que más mueve el resultado. Pida una cotización por escrito.
• Mirar solo el pago mensual. Un pago parecido puede esconder miles de dólares de diferencia a 10 o 15 años.
• Olvidar el MIP inicial. Si lo financia, su saldo de FHA empieza más alto que el préstamo base.
• Suponer que FHA siempre es para quien tiene poco dinero. Con buen crédito, el convencional puede costar menos aun con poco enganche.

Límites de esta estimación

Es una comparación simplificada. Su prestamista también mirará su crédito, su deuda, sus reservas y el avalúo, y los precios del PMI cambian de una compañía a otra. Pida un Loan Estimate (estimado del préstamo) para cada opción el mismo día y compárelos línea por línea. Para el pago completo con impuestos y seguro, use la calculadora de hipoteca, y para ver el seguro FHA en detalle, la calculadora MIP FHA. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar las dos ofertas con usted gratis o a bajo costo.