Chương trình vay
So sánh vay FHA và vay thông thường: tiền trả hằng tháng và tổng chi phí
Đưa cùng một căn nhà qua hai loại vay để xem loại nào rẻ hơn mỗi tháng và rẻ hơn trong những năm bạn định ở, có tính cả bảo hiểm MIP của FHA lẫn PMI của vay thông thường.
Cập nhật lần cuối · Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
FHA hay vay thông thường
Kết quả
Nói đơn giản
Với căn nhà giá 350.000 US$ và trả trước 5%, vay FHA tốn khoảng 2.481 US$ mỗi tháng, còn vay thông thường khoảng 2.468 US$, chưa gồm thuế nhà và bảo hiểm. Trong 7 năm, bạn sẽ trả khoảng 208.403 US$ cho vay FHA (gồm 5.819 US$ phí MIP trả trước đã cộng vào khoản vay) và 207.347 US$ cho vay thông thường.
Chạy trên trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi đi bất cứ số liệu nào bạn nhập.
Số liệu chính
- Tiền trả hằng tháng vay FHA (gốc, lãi + MIP)2.481 US$
- Tiền trả hằng tháng vay thông thường (gốc, lãi + PMI)2.468 US$
- Tổng tiền trả cho vay FHA trong thời gian đó208.403 US$
- Tổng tiền trả cho vay thông thường trong thời gian đó207.347 US$
- Hết PMI (78%)thg 2 2039
- FHA
- Vay thông thường
Xem biểu đồ dạng bảng
| Năm | FHA | Vay thông thường |
|---|---|---|
| Năm 1 | 29.801 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 2 | 29.785 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 3 | 29.768 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 4 | 29.750 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 5 | 29.730 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 6 | 29.708 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 7 | 29.685 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 8 | 29.661 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 9 | 29.634 US$ | 29.621 US$ |
| Năm 10 | 29.605 US$ | 29.621 US$ |
So sánh các phương án
| Phương án | Tiền trả hằng tháng | Bảo hiểm trả trước | Tổng tiền lãi | Tổng bảo hiểm khoản vay |
|---|---|---|---|---|
| FHA | 2.481 US$ | 5.819 US$ | 504.963 US$ | 40.703 US$ |
| Vay thông thường | 2.468 US$ | 0 US$ | 496.279 US$ | 24.439 US$ |
| Chênh lệch: Vay thông thường | −13 US$ | −5.819 US$ | −8.685 US$ | −16.264 US$ |
Từng năm
| Năm | FHA | Thông thường | Thông thường trừ FHA |
|---|---|---|---|
| Năm 1 | 29.801 US$ | 29.621 US$ | -180 US$ |
| Năm 2 | 59.586 US$ | 59.242 US$ | -344 US$ |
| Năm 3 | 89.354 US$ | 88.863 US$ | -491 US$ |
| Năm 4 | 119.104 US$ | 118.484 US$ | -620 US$ |
| Năm 5 | 148.833 US$ | 148.105 US$ | -729 US$ |
| Năm 6 | 178.542 US$ | 177.726 US$ | -816 US$ |
| Năm 7 | 208.227 US$ | 207.347 US$ | -880 US$ |
| Năm 8 | 237.888 US$ | 236.968 US$ | -920 US$ |
| Năm 9 | 267.522 US$ | 266.589 US$ | -933 US$ |
| Năm 10 | 297.127 US$ | 296.210 US$ | -917 US$ |
Cách dùng máy tính này
- Nhập giá nhà và phần trăm tiền trả trước.
- Nhập lãi suất FHA và lãi suất vay thông thường mà bên cho vay báo cho bạn.
- Nhập phí PMI mà bên cho vay báo cho khoản vay thông thường.
- Chọn thời hạn vay và số năm bạn định giữ khoản vay.
- So sánh tiền trả hằng tháng và tổng tiền trong thời gian đó để xem loại nào rẻ hơn.
Vay FHA và vay thông thường (conventional) là hai lựa chọn phổ biến nhất cho người mua nhà có ít tiền trả trước. Cả hai đều cho bạn trả trước ít hơn nhiều so với 20%, và cả hai đều tính phí bảo hiểm khoản vay. Điểm khác nhau nằm ở cách tính phí đó và thời gian bạn phải trả. Công cụ so sánh vay FHA và vay thông thường này đưa cùng một căn nhà qua cả hai loại vay để bạn thấy khoảng chênh bằng đô la, không chỉ bằng quy định.
Với nhiều gia đình người Việt, câu hỏi thường gặp là: “Điểm tín dụng của tôi chưa cao, nên chọn FHA hay cố gắng vay thông thường?” Con số dưới đây giúp bạn trả lời câu đó trước khi ngồi với bên cho vay.
Máy tính so sánh vay FHA và vay thông thường hoạt động thế nào?
Ở phía FHA, máy tính lấy khoản vay gốc (giá nhà trừ tiền trả trước), cộng thêm phí bảo hiểm trả trước 1.75% (UFMIP) vào khoản vay, rồi tính tiền gốc và lãi trên số tiền lớn hơn đó. Sau đó máy cộng thêm phí MIP hằng năm theo bảng hiện hành của HUD: với phần lớn khoản vay 30 năm đến $726,200, phí là 0.55% mỗi năm nếu trả trước dưới 5% và 0.50% nếu trả trước từ 5% trở lên.
Ở phía vay thông thường, máy tính tính tiền gốc và lãi trên khoản vay gốc, rồi cộng PMI theo mức phần trăm bạn nhập, nhưng chỉ khi số dư còn trên 80% giá nhà.
Cả hai khoản tiền trả đều dùng công thức trả góp chuẩn:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia 12, và n là tổng số tháng trả. Tổng tiền trong thời gian bạn chọn là tất cả các khoản trả hằng tháng cộng lại, với MIP của FHA tính trong 11 năm hoặc suốt khoản vay, còn PMI chỉ tính đến tháng số dư chạm 80%.
Ví dụ minh họa
Ví dụ 1: tín dụng tốt, trả trước 5%, cùng lãi suất
Một gia đình mua căn nhà $350,000, trả trước 5%, vay 30 năm. Giả định cả hai khoản vay đều có lãi suất 6.5%, PMI được báo là 0.6% mỗi năm, và gia đình dự định giữ khoản vay 7 năm.
- Khoản vay gốc: $350,000 − $17,500 = $332,500.
- FHA: phí trả trước là $332,500 × 1.75% = $5,818.75, nên khoản vay thành $338,318.75. Gốc và lãi khoảng $2,138, MIP 0.50% thêm khoảng $139. Tổng: khoảng $2,277 mỗi tháng.
- Vay thông thường: gốc và lãi trên $332,500 khoảng $2,102, PMI 0.6% thêm khoảng $166. Tổng: khoảng $2,268 mỗi tháng.
- Trong 7 năm: khoảng $191,263 cho FHA và khoảng $190,502 cho vay thông thường.
Hai khoản vay gần như ngang nhau. Nhưng nếu giữ 15 năm, vay thông thường rẻ hơn khoảng $10,900, vì PMI dừng sau khoảng 124 tháng, còn MIP của FHA kéo dài suốt khoản vay.
Ví dụ 2: điểm tín dụng thấp hơn, trả trước tối thiểu
Bây giờ giả định một người mua có điểm tín dụng thấp hơn, trả trước 3.5% cho cùng căn nhà. Bên cho vay báo lãi giả định 6.25% cho FHA và 6.75% cho vay thông thường, với PMI 1.2% mỗi năm.
- Khoản vay gốc: $337,750. Phí FHA trả trước khoảng $5,911, khoản vay FHA khoảng $343,661.
- FHA: khoảng $2,116 gốc và lãi cộng khoảng $155 MIP (0.55%) = khoảng $2,271 mỗi tháng.
- Vay thông thường: khoảng $2,191 gốc và lãi cộng khoảng $338 PMI = khoảng $2,528 mỗi tháng.
- Trong 7 năm: khoảng $190,745 cho FHA so với khoảng $212,385 cho vay thông thường.
Với người mua này, FHA tiết kiệm khoảng $257 mỗi tháng. Khoảng chênh đến từ lãi suất và giá PMI, cả hai đều tùy vào điểm tín dụng.
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Hãy nhìn hai con số: chênh lệch hằng tháng và tổng tiền trong thời gian bạn chọn. Nếu tiền trả hằng tháng gần bằng nhau, khoản vay có bảo hiểm chấm dứt sớm hơn thường thắng về lâu dài. Nếu FHA rẻ hơn rõ rệt mỗi tháng, đó vẫn có thể là bước khởi đầu tốt hơn; sau này, khi có khoảng 20% vốn trong nhà và điểm tín dụng cao hơn, bạn có thể refinance sang vay thông thường. Refinance có chi phí riêng, nên hãy kiểm tra bằng máy tính hòa vốn refinance trước khi tính đến chuyện đó.
Quy định chương trình làm thay đổi kết quả
| Quy định | FHA | Vay thông thường |
|---|---|---|
| Trả trước tối thiểu | 3.5% với điểm 580+; 10% với điểm 500-579 | 3% ở một số chương trình, thường 5% |
| Bảo hiểm trả trước | 1.75% khoản vay gốc | Không có |
| Bảo hiểm hằng năm | 0.15% đến 0.75% tùy thời hạn, khoản vay và LTV | PMI tính theo điểm tín dụng và tiền trả trước |
| Khi nào hết bảo hiểm | 11 năm nếu trả trước 10%+, nếu không thì suốt khoản vay | Xin hủy ở 80%, tự động hết ở 78% |
| Hạn mức 2026 (nhà một căn) | Hạn mức FHA theo quận, tối đa $1,249,125 | $832,750, đến $1,249,125 ở vùng giá cao |
| Ai đủ điều kiện | Công dân Mỹ và thường trú nhân | Rộng hơn, theo quy định Fannie Mae và Freddie Mac |
Bạn có thể đọc thêm về điều kiện, MIP và giới hạn của FHA trong hướng dẫn vay mua nhà FHA, và bảng so sánh chi tiết từng quy định trong bài FHA so với vay thông thường (bằng tiếng Anh).
Giả định
- Lãi suất cố định cho cả hai khoản vay trong suốt thời hạn.
- MIP của FHA theo HUD Mortgagee Letter 2023-05; phí hằng năm được hiển thị ở mức năm đầu.
- Phí FHA trả trước được cộng vào khoản vay, không trả bằng tiền mặt.
- PMI là một phần trăm cố định của khoản vay ban đầu và dừng ở tháng số dư chạm 80% theo lịch. Ngoài đời, bạn phải tự xin hủy ở 80%; PMI chỉ tự động hết ở 78%.
- Thuế nhà, bảo hiểm nhà, phí HOA và chi phí đóng hồ sơ không được tính, vì gần như giống nhau cho cả hai.
- Ô lãi suất bắt đầu ở mức trung bình hằng tuần toàn quốc cho vay thông thường, không phải báo giá.
Lỗi thường gặp
- Dùng cùng một lãi suất cho cả hai. Lãi FHA và lãi vay thông thường được định giá khác nhau. Hãy xin báo giá riêng cho từng loại.
- Đoán phí PMI. Với điểm 640, PMI có thể cao gấp mấy lần so với điểm 760. Một báo giá thật thay đổi kết quả nhiều hơn bất kỳ ô nào khác.
- Chỉ so tháng đầu tiên. Khoản vay rẻ hơn ở tháng đầu chưa chắc rẻ hơn sau 10 năm.
- Quên phí trả trước của FHA. Phí này làm số dư FHA cao hơn ngay từ ngày đầu.
Giới hạn của ước tính này
Bên cho vay còn cộng các khoản điều chỉnh giá riêng, có thể đòi tiền dự trữ, và có thể giới hạn tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) khác nhau cho mỗi chương trình. Hãy xin Bảng Ước tính Khoản vay (Loan Estimate) cho cả hai loại từ ít nhất hai nơi và so từng dòng. Để biết số dư còn lại theo từng năm, dùng máy tính bảng trả nợ vay mua nhà. Một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận có thể giúp bạn cân nhắc lựa chọn này miễn phí hoặc với chi phí thấp.
Để tham khảo, lãi suất trung bình toàn quốc cho khoản vay cố định 30 năm là 7,40% tính đến 15 tháng 10, 2026 (Freddie Mac). Lãi suất vay FHA, VA và USDA do từng nơi cho vay đặt và thường khác.Nguồn: Khảo sát Thị trường Thế chấp Sơ cấp (PMMS) của Freddie Mac, qua FRED
Câu hỏi thường gặp
Vay FHA hay vay thông thường rẻ hơn?
Điều đó tùy chủ yếu vào điểm tín dụng và tiền trả trước. Nếu tín dụng tốt và trả trước từ 5% trở lên, vay thông thường thường rẻ hơn vì PMI thấp và có thể bỏ được. Nếu điểm thấp hơn, FHA thường rẻ hơn vì phí bảo hiểm của FHA không tăng theo điểm tín dụng yếu.
Vì sao khoản vay FHA trông lớn hơn?
Vì phần lớn người vay FHA cộng phí bảo hiểm trả trước 1.75% vào khoản vay. Máy tính cũng làm như vậy, nên tiền gốc và lãi của FHA cao hơn một chút so với cùng một khoản vay gốc.
Khi nào PMI của vay thông thường được bỏ?
Bạn có thể xin hủy PMI khi số dư còn 80% giá trị nhà ban đầu, và PMI tự động chấm dứt ở mức 78% hoặc ở giữa thời hạn vay. Máy tính ngừng tính PMI từ tháng số dư chạm 80%.
Bảo hiểm MIP của FHA có bao giờ hết không?
Có, nếu bạn trả trước từ 10% trở lên thì phí MIP hằng năm chấm dứt sau 11 năm. Nếu trả trước dưới 10%, phí này kéo dài suốt khoản vay, trừ khi bạn refinance sang khoản vay không có bảo hiểm FHA.
Vì sao số năm giữ khoản vay lại quan trọng như vậy?
Vì MIP của FHA thường tiếp tục, còn PMI của vay thông thường mất đi sau vài năm. Trong thời gian ngắn, hai khoản vay có thể gần bằng nhau; thời gian càng dài, vay thông thường thường càng có lợi sau khi hết PMI.
Kết quả có gồm thuế nhà và bảo hiểm nhà không?
Không. Thuế nhà và bảo hiểm nhà gần như giống nhau cho cả hai loại vay, nên được bỏ ra để so sánh cho rõ. Hãy dùng máy tính tiền trả góp nhà để thấy ngân sách đầy đủ.
Không có thẻ xanh thì có vay FHA được không?
Theo chính sách hiện nay của HUD thì không. Thông báo Mortgagee Letter 2025-09 loại người cư trú không thường trú khỏi diện vay FHA với hồ sơ được cấp số từ ngày 25 tháng 5 năm 2025. Vay thông thường vẫn có thể là một lựa chọn theo quy định của Fannie Mae và Freddie Mac.
Nguồn tham khảo
Đọc bài hướng dẫn
Máy tính liên quan
- Tiền trả góp mua nhà Xem căn nhà thật sự tốn bao nhiêu mỗi tháng: không chỉ vốn và lãi, mà cả thuế nhà, bảo hiểm, phí HOA và bảo hiểm khoản vay mà bên cho vay đều tính vào.
- Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) Tìm hai tỷ lệ mà nơi cho vay xem đầu tiên: bao nhiêu phần thu nhập trước thuế dành cho nhà ở, và bao nhiêu phần dành cho tất cả các khoản nợ mỗi tháng.
- Phí MIP FHA Tính phí bảo hiểm trả trước 1.75%, mức phí hằng năm mà HUD áp cho khoản vay của bạn, số tiền mỗi tháng và bạn phải đóng trong 11 năm hay suốt thời hạn vay.
- Phí VA funding fee Phí VA funding fee là khoản phí một lần trên hầu hết các khoản vay VA. Nhập thông tin khoản vay để xem mức phần trăm áp dụng, số tiền và tổng khoản vay nếu cộng phí vào.