房贷买点回本计算器：花钱买低利率，多久才划算？

申请房贷时，贷款机构往往会给您一组选择：利率高一点、过户时少付钱；或者多付一些点数（points），换一个更低的利率。这个房贷买点回本计算器帮您算清楚，买点花的钱要多少个月才能靠每月更低的月供赚回来。

这个房贷买点回本计算器是怎么算的？

计算器用标准公式 M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n) 分别算出两个利率下的每月本息，然后：

买点费用 = 贷款额 × 点数 ÷ 100

每月节省 = 原利率月供 − 买点后利率月供

回本月数 = 买点费用 ÷ 每月节省（向上取整）

如果买点后利率不低于原利率，就没有节省，也就不存在回本点。

计算示例

示例一：30年期，买1点降0.25个百分点

假设贷款$350,000，期限30年。贷款机构报价：不买点假设利率6.5%，买1点假设利率6.25%。

1. 买点费用：$350,000 × 1% = $3,500。
2. 6.5%的月供约$2,212，6.25%的月供约$2,155。
3. 每月节省约**$57**。
4. 回本：$3,500 ÷ $57.23 ≈ 61.2，向上取整为62个月，约5年2个月。

如果这个家庭打算在这套房里住十年以上、而且不太可能再融资，这个点数大概率划算；如果三四年内可能换房，就不划算。

示例二：15年期，买2点降0.5个百分点

另一位借款人贷款$500,000，期限15年。不买点假设利率6.75%，买2点假设利率6.25%。

1. 买点费用：$500,000 × 2% = $10,000。
2. 6.75%的月供约$4,425，6.25%的月供约$4,287。
3. 每月节省约**$137**。
4. 回本：$10,000 ÷ $137.43 ≈ 72.8，向上取整为73个月，约6年1个月。

15年期贷款本金还得快、利息基数下降快，同样的降息幅度换来的每月节省相对较少，回本也就更慢。

计算结果说明了什么？

还要考虑现金的机会成本：同样的钱可以多付首付、留作储备金或应急金。对刚来美国、积蓄还不多的家庭来说，保留现金往往比降一点利率更重要。

怎样用回本时间做决定？

先诚实地估计您会持有这笔贷款多久，而不是持有这套房子多久。很多家庭虽然一直住在同一套房里，但会在利率下降时再融资，旧贷款连同买的点数一起结束。对于工作可能调动、签证身份还在变化、或者打算几年后换学区房的家庭，实际持有期往往比想象的短。一个简单的做法是：只有当您有把握持有贷款的时间明显长于回本时间，比如多出两三年，才考虑买点。

另外别忘了，买点的钱是在过户当天一次性付出的，而节省是在之后几年里一点点回来的。如果这笔钱本来可以让您多付首付、把LTV降到80%以下从而免掉PMI，那么省下的PMI可能比买点更划算。可以用LTV计算器先看看首付门槛。

哪些项目规则会改变结果？

从合格贷款的角度看，点数会计入“点数和费用”的总额，较大贷款的上限一般是贷款额的3%。如果您同时还有较高的发放费或其他费用，可买的点数可能会受到限制。贷款机构会在Loan Estimate上分别列出每一项，签约前请逐项核对。

计算假设

• 全期固定利率；两个利率来自同一家机构、同一笔贷款。
• 点数在过户时用现金支付，没有计入贷款。
• 只比较本金和利息；地税、保险和房贷保险两种情况相同。
• 没有考虑抵税效果，如果能抵税，回本会更快。
• 买点后利率的默认值比全国每周平均利率低0.25个百分点，只是占位数字。

常见错误

• 比较不同日期或不同机构的报价。利率每天都在变，请用同一家机构同一天的几组选择来比较。
• 把点数和发放费混为一谈。折扣点能降利率，发放费不能。
• 忽略再融资的可能。如果利率以后下降、您会再融资，回本期可能永远到不了。
• 忘了过户当天要准备的现金。点数要和首付、其他过户费一起准备。

这个估算的局限

实际定价里，点数和利率的对应关系并不是线性的，信用分、首付比例和贷款类型都会影响每一档的价格。请让贷款机构在Loan Estimate上分别列出不买点、买0.5点、买1点的方案再比较。如果您是在考虑再融资，可以先用再融资回本计算器看整体是否划算；想看每月完整支出，可以用房贷月供计算器。