Tính hòa vốn mua điểm lãi suất: có nên trả điểm để giảm lãi?

Khi xin báo giá vay mua nhà, bạn thường thấy hai lựa chọn: lãi suất thấp hơn nếu trả điểm, hoặc lãi suất cao hơn một chút mà không trả điểm. Mua điểm giống như trả trước một phần tiền lãi để được trả ít hơn mỗi tháng. Công cụ tính hòa vốn mua điểm lãi suất này cho bạn biết cần bao nhiêu tháng thì phần tiết kiệm bù lại số tiền đã trả.

Với nhiều gia đình mua nhà lần đầu, tiền mặt lúc đóng hồ sơ rất quý. Trước khi bỏ vài ngàn đô la vào điểm, hãy chắc rằng bạn sẽ giữ khoản vay đủ lâu.

Máy tính hòa vốn mua điểm hoạt động thế nào?

Máy tính tính chi phí điểm, rồi tính tiền gốc và lãi hằng tháng ở hai mức lãi suất bằng công thức chuẩn:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia 12, n là số lần trả. Sau đó:

Chi phí điểm = số tiền vay × số điểm ÷ 100

Tiết kiệm mỗi tháng = tiền trả không điểm − tiền trả có điểm

Số tháng hòa vốn = chi phí điểm ÷ tiết kiệm mỗi tháng (làm tròn lên)

Ví dụ minh họa

Ví dụ 1: một điểm giảm 0.25%

Một gia đình vay $350,000 trong 30 năm. Bên cho vay báo lãi giả định 6.75% không điểm, hoặc 6.5% nếu trả 1 điểm.

1. Chi phí điểm: $350,000 × 1% = $3,500.
2. Tiền trả không điểm: khoảng $2,270. Có điểm: khoảng $2,212.
3. Tiết kiệm: khoảng $57.86 mỗi tháng.
4. Hòa vốn: $3,500 ÷ $57.86 = 60.5, làm tròn lên 61 tháng, tức khoảng 5 năm.

Nếu gia đình này định ở hơn 5 năm và không refinance, mua điểm có lợi. Nếu không chắc, giữ $3,500 làm tiền dự phòng có thể khôn ngoan hơn.

Ví dụ 2: hai điểm cho cùng mức giảm

Giả sử một bên cho vay khác đòi 2 điểm cho cùng mức giảm từ 6.75% xuống 6.5%.

1. Chi phí điểm: $350,000 × 2% = $7,000.
2. Tiết kiệm vẫn là khoảng $57.86 mỗi tháng.
3. Hòa vốn: $7,000 ÷ $57.86 = 121, tức 121 tháng, hơn 10 năm.

Cùng mức giảm lãi nhưng giá điểm gấp đôi làm thời gian hòa vốn dài gấp đôi. Đây là lý do cần so báo giá có điểm từ nhiều nơi.

Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?

Hãy so số tháng hòa vốn với kế hoạch thật: bạn có định đổi nhà khi con lớn, đón cha mẹ về ở, hay refinance nếu lãi suất giảm? Nếu câu trả lời là có trong vài năm tới, mua điểm thường không có lợi.

Quy định chương trình làm thay đổi kết quả

Quy định Qualified Mortgage giới hạn tổng điểm và phí ở mức nhất định trên số tiền vay, nên bên cho vay không thể bán điểm không giới hạn trên khoản vay QM. Nếu bạn vay FHA, xem chi phí đầy đủ trong hướng dẫn vay mua nhà FHA. Nếu bạn cần hỗ trợ tiền mặt lúc đóng hồ sơ, đọc hướng dẫn hỗ trợ tiền trả trước mua nhà.

Giả định

• Cả hai lãi suất đều cố định suốt thời hạn.
• Chỉ so tiền gốc và lãi; không tính lợi ích thuế hay lợi nhuận nếu đem tiền đi đầu tư.
• Chi phí điểm được trả bằng tiền mặt lúc đóng hồ sơ, không cộng vào khoản vay.
• Số tháng hòa vốn làm tròn lên tháng đầy đủ.

Lỗi thường gặp

• So lãi suất của hai bên cho vay khác nhau. Hãy so có điểm và không điểm của cùng một nơi, cùng một ngày.
• Nhầm phí origination với điểm giảm lãi. Chỉ discount points mới làm giảm lãi suất.
• Quên rằng mình có thể refinance. Nếu lãi suất giảm và bạn refinance, tiền điểm cũ coi như mất.
• Dùng hết tiền dự phòng để mua điểm. Bên cho vay và chính gia đình bạn đều cần một khoản dự trữ sau khi dọn vào.

Giới hạn của ước tính này

Giá điểm thay đổi mỗi ngày và khác nhau giữa các bên cho vay, nên hãy dùng báo giá thật trên Bảng Ước tính Khoản vay. Công cụ không tính lợi ích thuế, lạm phát hay việc bạn có thể đem tiền đi làm việc khác. Nếu bạn đang refinance, dùng thêm máy tính hòa vốn refinance để xem toàn bộ chi phí. Nếu cần lời khuyên khách quan, hãy liên hệ một chuyên viên tư vấn nhà ở được HUD chấp thuận.