Calculadora de puntos de descuento: ¿vale la pena comprar una tasa más baja?

Cuando pide una hipoteca, muchas veces le ofrecen escoger: una tasa normal sin costo extra, o una tasa más baja si paga puntos de descuento al cierre. Es como pagar por adelantado parte del interés. La pregunta es si recuperará ese dinero antes de vender o refinanciar. Esta calculadora de puntos de descuento de hipoteca le da el costo, el ahorro mensual y el número de meses para quedar a mano.

¿Cómo funciona esta calculadora de puntos?

Primero calcula cuánto cuestan los puntos. Después calcula el pago de capital e interés con cada tasa usando la fórmula de amortización, y divide:

Costo = préstamo × puntos ÷ 100

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Ahorro mensual = pago con tasa sin puntos − pago con tasa con puntos

Meses para recuperar = costo ÷ ahorro mensual, redondeado hacia arriba

P es el préstamo, r es la tasa anual ÷ 12 y n es el número de pagos. Si la tasa con puntos no es más baja, no hay ahorro y la calculadora le avisa.

Ejemplos paso a paso

Ejemplo 1: un punto en un préstamo de 30 años

Suponga un préstamo de $350,000 a 30 años. Sin puntos, la tasa supuesta es 6.5%. Con un punto, baja a 6.25%.

1. Costo: $350,000 × 1% = $3,500.
2. Pago a 6.5%: $2,212.24. Pago a 6.25%: $2,155.01.
3. Ahorro mensual: $57.23.
4. Meses para recuperar: $3,500 ÷ $57.23 = 61.2, redondeado a 62 meses, poco más de 5 años.

Si piensa quedarse con el préstamo 10 años, los puntos le dejarían un ahorro neto. Si cree que va a refinanciar en 3 años, perdería parte de los $3,500.

Ejemplo 2: dos puntos en un préstamo de 15 años

Ahora un préstamo de $300,000 a 15 años. Sin puntos, la tasa supuesta es 6.5%; con dos puntos, 6%.

1. Costo: $300,000 × 2% = $6,000.
2. Pago a 6.5%: $2,613.32. Pago a 6%: $2,531.57.
3. Ahorro mensual: $81.75.
4. Meses para recuperar: $6,000 ÷ $81.75 = 73.4, redondeado a 74 meses, unos 6 años.

En un préstamo de 15 años hay menos años para aprovechar el ahorro, así que el punto de equilibrio pesa más.

¿Qué significa su resultado?

• Meses para recuperar menor que su plan: los puntos probablemente le convienen. Cada mes después de ese punto es ahorro.
• Meses para recuperar cerca de su plan: el beneficio es pequeño y depende de que no cambie nada. Muchas personas prefieren guardar el efectivo.
• Meses para recuperar mayor que su plan: no le conviene. Mejor use ese dinero para el enganche, los costos de cierre o reservas.

Piense también en el dinero: lo que paga en puntos ya no está disponible para emergencias o para un enganche más grande, que en un préstamo convencional podría bajar o quitar el PMI.

Una forma sencilla de decidir: escriba en un papel cuántos años cree que vivirá en la casa sin vender ni refinanciar, y réstele uno o dos años por precaución. Si los meses para recuperar el costo caben con holgura en ese número, los puntos tienen sentido. Si no, quédese con la tasa sin puntos y guarde el efectivo.

Reglas de cada programa que cambian el resultado

En el Loan Estimate, los puntos aparecen en la sección de cargos de originación como un porcentaje del préstamo y en dólares. Compárelos siempre con otra oferta del mismo día.

Supuestos

• Préstamo de tasa fija; el ahorro mensual es el mismo durante todo el plazo.
• Los puntos se pagan en efectivo al cierre, no se suman al préstamo.
• No incluye el efecto en impuestos ni lo que ganaría si invirtiera el dinero.
• El punto de equilibrio se redondea al mes completo siguiente.

Errores comunes

• Comparar ofertas de días distintos. Las tasas cambian a diario; compare estimados del mismo día.
• Confundir puntos con cargos de originación. Solo los puntos de descuento bajan la tasa.
• No pensar en refinanciar. Si las tasas bajan y refinancia pronto, pierde lo que pagó en puntos.
• Vaciar sus ahorros para comprar puntos. Las reservas le protegen en los primeros años de dueño de casa.

Límites de esta estimación

El ahorro real depende de cuánto tiempo tenga el préstamo, y nadie sabe con certeza si venderá o refinanciará. Si su préstamo es de tasa ajustable, los puntos solo bajan la tasa del periodo fijo. Para ver el refinanciamiento completo con puntos y costos, use la calculadora de refinanciamiento, y para ver el préstamo año por año, la tabla de amortización de hipoteca. Un consejero de vivienda aprobado por HUD puede revisar su Loan Estimate con usted.